营销推广方案 【二】 存在问题及分析 产品软硬伤问题 ■软伤分析。 问题： 1、项目品质、管理、物业等问题诸多，口碑较差； 2、社区别墅生活氛围较淡，园区缺乏园林景观，产品吸附力弱化； 3、大量低价二手房销售，直接影响在售产品。 对应解决： 1、优化社区物业价值，打造服务体系； 2、结合现场包装和现有景观尽可能优化项目景观体系，提升社区品质； 3、产品保持新品形象，区隔二手房 产品软硬伤问题 ■硬伤分析。 问题： 1、大面积双拼，造成总价偏高，目前同区域无竞争力； 2、小区南端紧临百葛路、北端紧临北六环，受到过往车辆影响，噪音震动干扰极大； 3、一、二起余房剩余房源花园小，无景观卖点，临户装修影响美观效果； 4、现房共性问题：房屋成品维护不够，外立面均存在不同程度的返碱、铁艺生锈、花园 缺失破损等问题。 5、三期外立面品质比现房有所提升。但因规划及位置原因，园林景观不具优势。 对应解决： 1、通过对项目配套的开放、完善，物业服务质量的上升改善项目品质问题 2、噪音及花园问题通过业务员给予客户合理化专修、花园规划解决方案确实解决一定干扰，消除抗性。 3、成品建筑及园林维护必须给予足够重视 【三】 核心卖点梳理 产品十大卖点 【区位】 上奥，上北，小汤山富水宝地； 【体量】 总占地面积52万平米，总建筑面积19.8万平米，中大别墅区； 【交通】 京昌高速、北六环等主干道纵横交错，地铁昌平线直达城市核心； 【自然】 温榆河、京密引水渠、原生树及植被密布四周，坐享森林、河流、草地、麦田交 织浸染的原生自然环境； 【景观】 10万平米专属森林公园，内部园林景观，有天有地； 【建筑】 北美维多利亚风格，柔美高雅； 【庭院】 大面积庭院，内庭、前庭、后庭、侧庭多重享受； 【教育】 紧邻沙河大学城，比邻五所名牌学府；尽享百万平米全方位配套； 【人居】 城市绿化带，奥北负氧离子圈，低温湿润养生圈，城市人居典范； 【配套】 篮球场、网球场、足球场、烧烤区等户外休闲场所， 游乐园、俱乐部、生活随性畅意； 【四】 整体营销策略 1 销售资源 ■林溪全部可销售资源列表 含统筹房源 重要推售节点明确 一、二期尾货清盘期 1-5月 三期准现房热销期 6-9月 三期现房强销期 10-12月 2 营销策略 户外擎天柱；户外指引牌 短信、DM、社高端区巡展、客户推荐 整体形象调整，核心价值重塑 户外媒介 精准渠道 提升形象 层状推广，渠道渗透 森林公园体验、种植园、会所服务体验 体验式营销 营销策略主线 流转人员营销 加强人员考核、竞争、淘汰机制（同领海） 营销策略主线1 ■提升形象 ◇ 摒弃以前林溪的高性价比别墅形象，重新赋予林溪的学府价值出发，整改项目软伤，赋予项目较强人文内涵。 营销策略主线2 ■精准渠道 1）同行外联：针对东、西、北部所有别墅项目、高端公寓项目、高端写字楼项目进 行外部联系。定期交换客户资源，扩大客户资源数据。实时意向客户推荐，达到 部分资源共享。 2）市场巡展：根据成交客户来访分析、到访客户分析锁定重点商务区、高端消费区 及重点高端公寓区，定期现场设立宣传展板、派发DM宣传单，进行咨询客户登记。 3）二手经纪互动：与二手公司门店销售直接对接，以林溪现房中的总价具有一定市 场吸引力的房源，吸引客户关注。 4）外省市分销：以在外阜有独立门店及客户拓展能力的经纪公司作为合作对象。 5）大客户组织：利用公司有业务往来的合作单位，例如网络、专业杂志等组织客户 集中现场看房 营销策略主线3 ■户外媒介为主 ◇拦截广告：起到宣传项目形象、卖点、拦截客户的作用。 包括：大柳树环岛广告牌，项目西广告牌，路庄桥广告牌、顺沙路 道旗，项目门口灯箱。 ◇指示系统：公路局进行了新的形象统一，为白底棕字。 包含：竖条形式路指，单悬臂形式路指。 ◇现场包装：起到现场气氛渲染的效果。 包含：园区内道旗、项目门前路灯箱、围挡 营销策略主线4 ■体验式营销 ◇ 依拖森林公园优化、会所部分开放、种植园等利好，开展体验式营销，展 现别墅产品的休闲、高贵生活品质，提升业主感受，促进客户对项目好感 度提高。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看