2-5月推广执行报告 苏州中锐项目 贰零零玖年壹月 天启&开启 近期市场动态 壹 春节楼市现阳春 ，小刺激大效果 2月9日成交套数破千，1月24日-2月9日的春节购房节期间共成交2056套。免契税、补房价等优惠释放刚需 -量价走势 量跌价稳，苏州楼市相对全国市场更为平稳，表现出稳定和成熟的心理预期。年初的放量，为部分积压的刚性需求释放，性价比达到心理预期时，刚需客户勇于出手。 09年上半年可考虑以灵活的价格策略继续扫市 价格：目前在售小高层报价6100元/㎡， 多层报价6300元/㎡，均可优惠 200元/㎡并推出英伦风格别墅， 价格在200-400万左右/栋。 破解方法：目前价差在200元左右，灵活 推出价格策略，特价房拉开500元 左右的价差，抬高优势房源价格 ，保持均价持平 主诉求：为与狮山路的距离。 破解方法：将中锐项目品质全面升级， 配套为CBD级，大卖场、商业中心 1KM辐射圈内 建筑为都市珍贵低密度住宅 交通是轨道交通3号线 环境是上方山、石湖生态自然 主要竞案：城河新旅程 客源预测 贰 客源区域分析 新区楼市，显现内部消化特征 苏州供应和成交高峰，集中在吴中、园区， 这两个区呈现明显的人口导入迹象，新区供应量与成交量比例俱相对较少，缺乏具有全市影响力的领导大盘，客源大多来自新区内部 来访和成交客户区域分布表 项目自身的来人和成交客户区域，基本与新区内部消化的特征相符 沧浪区的外溢客户占到一定比例 吴中区客户来源区域不够详细，不做分析 沧浪新城规划，吸引全城注意力 世贸运河城的规划巨制，骤然提升区域板块的重量级别 中心城区供应量有限，世茂运河城将成为城区客户的置业参考 因为与新区和吴中区接壤，地缘优势也将吸引这两个区的大量客户 本项目可借用地利之东风，吸纳部分中心城区和吴中区客户 客源区域分析 基础性客源仍将集中在新区 09年度上半年推广中，可将新区客源细分至具体客群，进行精准打击，提高推广效能 创造性客源来自老城区与吴中区偏北区域 该客源主要为改善型客源，关注生态环境与空间舒适度， 针对这部分客源采取不同的推广诉求 客群特征分析 来访和成交客户年龄分析表 无论是来访还是成交，年龄的高峰集中在26-30岁， 婚房与首次置业的比例较高，家庭结构集中为青年之年和小太阳家庭 来访和成交客户职业分析表 制造业、服务业、自营商占据主要比例，与新区产业结构相应和 来访和成交客户职务分析表 专业人士为主要人群，其特征是知识水平较高，有一定支付能力但不充裕，对价格的敏感度高 客群特征分析 主力客群为追求新奇的年轻客群 受过较好的普及教育，生活与消费追求新奇、审美、一定的想象空间，冲动性购房倾向较明显，感情化诉求较易打动 价格敏感度高，以空间和时间换金钱 职务水平和收入水平尚处于中低阶段，支付能力有限，在诉求上需提高项目品质，强调未来CBD级的配套大环境，轻轨三号线的规划，突出本项目的高性价比 案名建议 叁 度 新案名 新出发 市场在期待 客户在期待 中锐在期待 苏州在期待 一个更接近理想的中锐苏州作品 第壹步 案名抓住项目特质 森林公园 景 上方山 书 国际 教育园北区 低密度花园 院 洋 房 上方山森林公园 景 国际教育园北区 书 低密度综合社区 院 树香与书声并茂的书院生活 为城市营造 含氧量极高的书院生活 中锐教育地产 书院 第壹步 案名关键字 第贰步 案名蕴涵深厚寓意 把美好期许植入到案名中 希望度皆有顺应 天时、地利、人和 成功的祝福 把项目的特征注入到案名中 区域环境与内部产品 山色、水光、树影 项目潜在特质 把生活的意境注入到案名中 说到底，还是选择一种生活 宁静、禅意、谈笑鸿儒 生活的期待 ·天·地·人· ·山·水·树· ·静·禅·笑· 一生二、二生三、三生万物 一个三位一体的项目，一种三三近善的生活 中国传统意识认为，三是最完善的数字 世界从三开始，由三组成 亚里士多德说：“有形体的东西，离开三就没有体积了” 因为体积是由长、宽、高三度空间组成的。不仅一个立体，就是一个最简单的平面，如三角形也起码必须有不在同一直线上的三点。 古希腊哲学家毕达歌拉斯也将“三”看成一个完善的数。因为全数有起点、中点和终点，这个数就是三元。 “三”被认为是一个完满者 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看