商 品 房 价 格 的 构 成 目 录 一、商品房价格的基本构成 商品房价格构成 商品房 价格 房地产开发 成本 企业预期 利润 + = 价格 成本 利润 = + 土地成本 建安成本 配套费用 期间费用 土地成本 1、土地使用权购买价格 2、土地开发费用 1、建筑物安装工程费用（建安费用） 2、前期工程费用 建筑成本 配套费用 1、住宅配套 2、公共设施配套 上海市基准地价表 （基准日2003年6月30日） 上海房地资源管理局 http://www.shfdz.gov/tdgl/ ——1-5级土地基准价为 “七通一平”条件的熟地价格 ——6-11级土地基准价为 “五通一平”条件的熟地价格 ——. 土地征用及动迁完成 五通一平 七通一平 大配套：项目外涉及供水、供电、煤气、排污等管网设施等 小配套：项目内涉及供水、供电、煤气、排污等管网设施等 以用地红线为界进行区隔 维修基金 （前期费用+建安成本+基础设施配套工程）×3%-5% 不可预见费 带电梯总价4%收取，不带电梯住宅按总价3%收取 税金 土地使用税——1.5-30元/平方米 营业税及附加——总收入5.5%（营业税、城市维护建设税和教育费 ） 所得税——毛利润的33% 从项目开发的角度来看 二、影响商品房价格的主要因素 商品房价格构成 商品房价格 政策 市场 产品 配套 品牌 营销 土地价格 原材料市场 后续供应 罗店板块 6217 顾村板块 7029 上大板块 8180 A30 A20 7月保利集团取得的菊太路三块地，中标楼面地价已经达到了6200元/平方米，接近目前区域销售均价，预估其项目推出单价将达到10000元/平方米 案例一：顾村保利地块 土地条件对商品房价格的影响 共富板块 10369 7月竞品成交累计均价统计 西城板块 7648 7月保利菊太路6200 月浦板块 6209 松江老城 松江新城 轨道9号线 12月26日 开通 嘉城占地1320亩，几乎占到江桥镇1/3的面积，从体量来看，是江桥板块的标杆性项目； 项目分四期开发，其中一期（幸福港、桃花岛、爱琴海、香滨河畔）二期（新航城）基本售磬，当前在售主要是三期（雅颂湾），四期尚未开盘 嘉城3期雅颂湾07年10月25日至今累计推出890套，总去化率为80%； 户型配比以86-93平米2房为主，另有60平米1房、100-136平米3房； 各户型去化较平均，均在80%左右 项目07年9月以前成交较为平淡，而9月份成交突然发力，当月成交近300套，08年2月份推出新房源，再度热销，价格也呈稳步上扬态势，截至08年3月份，成交价较07年初上升约4000元/平米，幅度近68%； 中心城区 罗店 高桥 安亭 朱家角 枫泾 松江新城 陈家镇 浦江新城 奉城 临港新城 2001年一城九镇规划 中心城区 罗店 高桥 嘉定新城 朱家角 枫泾 松江新城 陈家镇 浦江 奉城 临港新城 1966规划 宝山新城 闵行新城 青浦新城 南桥新城 金山新城 崇明新城 （原南门板块） 1个中心城 9个新城 60个新市镇重点发展7个247914 13151711已建项目 已建商业项目 顺驰美兰湖 美兰金邸 美兰湖 别墅 金兰雅墅 美兰湖颐景园 俱乐部会所 轨道交通：规划中 公交系统：3-4条（如彭罗线） 道路交通：沪太路 ——民生类商业配套严重不足； ——教育资源空白； ——医疗资源空白； 1、阐述你认为对商品房价格构成主要由哪几部份所构成的？ 2、结合自己所销售的项目楼盘，其价格除受开发成本影响以外，与周边竞品价格所形成的差价原因什么。 提交时间：6月7日前 提交方式：WORD（附件） 提交地址：pxjd@163 注意事项：注明各人姓名、课程名称（作为邮件的标题） 3、价格预判 谢 谢 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看