文本描述
中航国际广场
CATIC
营销推广案
增加10.12万m2,加03年余量,总面积达15.21万m2
其中西工新投放9.6万m2,占新投放面积的95.06%
消化7.94万m2,消化率比03年增长1.6倍,以消化现楼为主
西工平均成交价2334元/m2,下跌6.5%,供大于求形势更突出
专业纯商务写字楼成为新宠
04和05的对话
——写字楼骤热年
新投入加08年未消化的,总投放量预计达22万m2以上
市场要求全面升级,地段、配套、管理、服务成为看点
西工供大于求状况仍将存在相当时间
差异化竞争成生存之道
——?
写字楼白热年
再听听市场的声音
我们怎么办
在20多个写字楼项目包围的情况下,我们要破浪而出,注定不能走寻常路!
非常之路
逆流而上
家底盘点
地段第一印象
门户交通,江畔地标,一线江景
中航国际广场嘈杂现状环境不好,商务气氛不浓
紧挨周边末拆迁房屋,短期环境欠佳
但是,这仅是现状和表象
现在,用一双慧眼,发现深藏在不利因素后的有利形势
老城区
CBD滨江风光带
CBD中央商务带
本 案
第三只眼看地段
3带:
红谷滩——红谷滩CBD分布带、滨江高尚居住带·产业带
红谷滩——新城区
3轴:
CBD、红谷滩新城区中轴
红谷滩第一道——丰和大道
新老城交替第一桥——八一大桥
[脚睬2只‘船’] & [3带3轴]
在这个地段,什么样的建筑座落
总平面图
规模中等,密度较高
车位少
不过,三重立体生态绿化,成为不俗的亮点
挖掘一下优势
好处
滨江风情,第一个立体绿化纯写字楼
红谷滩新区,老城区两区中央
红谷滩门户,滨江级超5A写字楼
也发现一些问题
配置有些问题
产品优化弥补3营 销
规划改进
负荷:大开间分量重
生态纯办公环境
建筑外观亮点鲜明
专业写字楼受宠
区域发展大势
写字楼需求增长
现状不佳
位置外部环境差
买家消费力
写字楼货量巨大
产品优化——6个1“工程”
买家“海洋”有多深?
从动机上划分
第1主力买家:投资型期楼阶段,主要吸引的是投资型客户
以数码大厦为例,可作为参考依据——
该类买家占买家总数60%以上
消化的房源主要在130m2以下户型,70m2左右及更小户型销售最旺
第2主力买家:自用型购买力集中在准现楼、现楼阶段
该类占买家总数20-30%左右
选择户型不限,对大开间消化能力强
整层、半层、多套购买的主力人群
非主力买家:自用兼投资型占买家的10-20%左右
属于最挑剔的人群
主力买家在哪里
东湖区、西湖区、青山湖区等购买力比较强的的区域
投资型买家地理分布
东湖区为主,主要分布在东湖区及西湖区一带
红谷滩也会有少部分买家
其他区域的机会很小
自用型买家地理分布
主力买家是干什么的
生意人
附近的装饰公司、家居行业
贸易、咨询、IT、传媒、广告行业的公司或老板
周围的个体型散客
外地来洛的大牌实力公司
投资型买家行业分布
行业不限,集中在高收入行业,如生意人、律师、白领等等
自用型买家行业分布
他们关心的问题
地段/前景
品质
核心是升值与回报
这是在前期决定购买
意图的前提
价格/优惠
这是促成购买决心的
关键因素
交楼/服务
其他
这是后期决定购买
信心的影响因素
谁在干扰我们
对手是谁?
写字楼直接竞争
公寓分流客户
泛泛来说,红谷滩,老城区的所有写字楼、公寓项目都可能是我们的对手
诸多对手中,威胁比较大的,就是——
对手黑名单
泰耐克国际大厦
红谷滩正中央
卖地段
卖商务氛围
7000元/m2左右(精装修)
威胁
销售中,抢客进行时
A
面积偏大,价格高
对高端目标客户型直接竞争
优势
地段、准现楼、品质、知名度
对手黑名单
皇冠国际大厦
八一桥侧
江景/品牌/
新5A办公概念
写字楼:6000元/m2左右
B
威胁
已公开,抢投资型客户
优势
江景、企业品牌、工程进度
在写字楼方面与我有时间差
对本案中后期竞争更直接
对手黑名单
联发广场
红谷大道中段
企业品牌
围墙已建
蓄水预热
D
威胁
有后发优势
对三种目标客户全面抢夺
优势
地段、发展商实力
地块价值因素,其价格可能较高
对手黑名单
国贸中心
中州路、人民西路交汇处
卖中心地段
第一商圈
均价2400元/m2
高密度、非纯写字楼
F
威胁
公寓立项,可随时改写字楼,投机型对手,潜在威胁大
优势
地段、关注度、中心便利、工程进度
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