湾区游艇高尔夫项目策略案
第一部分 基于创新基础上的边界理论
动与静的相对性
远看，它是静止的
近看，它是运动的
因为，我们看到的是整体
因为，我们看到的是细部
长与短的相对性
粗看，两者的长度不同
细看，两者的长度一致
因为，我们选用立体参照系
因为，我们选用平面参照系
天下皆知美之为美，斯恶已。皆知善之为善，斯不善已。故有无相生，难易相成，长短相形，高下相盈，音声相和，前后相随。恒也。 ——老子《道经》第二篇
注解： 有和无在相互对立中得以产生，难和易在相互对应中得以形成，长和短在相互比较中得以显现，高和下在相互依赖中得以存在，音和声在相互应和中得以区分，前和后在相互对比中得以出现

边界理论——基于创新基础上的、具有中原特色的研究方法论
边界理论与顾问工作的价值保持了高度一致性
产品共性
产品个性
实现产品的基本价值
实现产品的差异化价值
第二部分 三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告
项目背景介绍
定位：具备唯一性的国家海岸 核心功能：拥有亚洲唯一的七星级酒店群和国际游艇港 区域现状：不成熟，陌生感强 初步成熟时间：~2015年
区域概况
基于边界理论下的项目个性提练
项目之长——核心优势
项目之短——短板效应
项目个性提练
私享
基于区域属性及资源属性的唯一性
高端
基于区域规划定位及产品属性
相对私密
基于强势资源共享下的相对私密性
成本控制下的高溢价快销产品
基于短板效应下的市场导向产品
整体发展战略回顾：顺应市场发展规律，打造以G.M.S强势复合型资源为核心竞争力的附加值高的别墅项目
个性实现的核心问题
项目先行，如何配合区域发展？
如何放大G.M.S资源，打造核心竞争力？
成本控制下，突破竞争格局，实现高溢价？
战略方向层面
战略执行层面
项目先行，通过核心资源及配套打造，预热区域价值
控制成本，通过高附加值产品和对资源的充分利用来突破竞争
成本放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套
景观价值最大化的前提下，保障项目良好的私密性
强化项目核心竞争力，打造最佳的G.M.S复合型资源
打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价
国际湾区一线内海游艇高尔夫别墅社区
G.M.S生活新概念 ——心，感受度假，只为放下
整体发展战略执行层面下、基于项目个性打造的物业发展建议
战略举措3
景观价值最大化的前提下，保障项目良好的私密性
解决途径
打造最佳的相对私密性
战略举措4
打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价
解决途径
打造最畅销的高度假品质别墅产品
战略举措1
成本放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套
解决途径
打造最高级别的高尔夫会所
战略举措2
强化项目核心竞争力，打造最佳的G.M.S复合型资源
解决途径
打造最佳的G.M.S复合型资源
物业发展建议涵盖项
配套设施
配套、景观、整体规划
建筑风格、立面、园林
户型配比及设计建议
物业发展建议思维导图
整体发展战略
打造最佳的G.M.S复合型资源
打造最佳的相对私密性
打造最畅销的高度假品质别墅
出发点
成本放在最易被客户感知的地方
涵盖内容
配套设施
高尔夫会所建在球场内部，不占用住宅用地，可控制土地成本
位于高尔夫球场内部，不占用住宅建设用地 各地块的交通通达性具备均好性 临近外部道路，昭示性好
高尔夫会所
C9-6
C9-7
会所选址依据
C9-8
C9-9
C9-11
迎合海棠湾区域、铁炉港片区及项目成本控制下私享性打造的内在要求，打造本项目“七星级”豪华会所
区域内在要求：海滨湾中区有七星级酒店群的配套，而南区除国际游艇港外缺乏其他顶级配套 片区内在要求：铁炉港的天然内海资源、游艇、高尔夫、山体等资源均缺乏顶级配套与之相呼应 项目内在要求：成本控制下项目私享性的打造，要求把成本放在最易被客户感知的地方，而高尔夫会所是客户感知度最高的地方
案例借鉴
位於香港岛西南部薄扶林钢线湾数码港以南沿岸，由盈科大衍地产发展有限公司开发，是全港规模最大的会所
皇庭港湾六星级威尼斯人会所
奢华的厅堂设计、齐备的功能空间、经典的装饰品、毫不做作的艺术点缀，再加上无可挑剔的专属服务，实现了会所的六星级档次定位
打造“七星级”会所的内在要求
香港贝沙湾会所
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