静安国际广场策划案 STAR MARKETING 空间的聚集，必然导致时间效率的提高 ——史蒂芬·霍金 市 场 研 判 一、租赁市场 自1999年后上海甲级办公楼的需求量始终高于供应量，呈现出供不应求的局面。空置率持续下降，上半年的市场平均空置率仅为5.1% 甲级写字楼基本面 甲级写字楼租金变化 2001年至2003年之间上海甲级办公楼的租金增长平稳。2003年起, 租金增长速度每年15%-21%，显示出市场的强烈需求。 甲级办公楼的租金稳步上涨，平均议价空间为 9.15 ％ 甲级写字楼前景分析 上海拥有世界级城市的人口规模和经济增长潜力，但目前的CBD写字楼总面积不如香港和新家坡，有较大的增长空间 CBD甲级写字楼分析 虹桥 徐家汇 淮海路 南京西路 人民广场 陆家嘴 静安中高档写字楼分析26424 343 25北京西路沿线 南京西路沿线 威海路沿线 华山路沿线 静安中高档写字楼分析26424 343 25北京西路沿线 南京西路沿线 威海路沿线 华山路沿线 二、销售市场 供需基本面 上海销售型写字楼总体仍然供不应求，成交稳定增长，特别是今年供不应求明显。价格下调是由于上市楼盘向外扩散，整体成交均价下滑 回报率分析 上海销售型写字楼回报率整体稳定7%左右 CBD高档写字楼销售分析4 1192 67静安写字楼销售分析 8427911 静安写字楼客源分析 8427911 典型个案补充 写字楼最终用户 主力客户：中型智力服务企业 如：广告设计、商务咨询、法律金融、服务贸易等 辅助客户：其它中型企业 租赁研判 面积段：200-400平方米 租金：4元/平方米 客户类别：自用型客源60％,投资型客源40% 写字楼购买客户 销售研判 客户地域：江浙外地客户45%，上海本地35%，境外20% 面积段:100-200平方米 海外基金收购一览 海外基金在上海和中国的收购虽然在加快 海外基金收购一览2468 10121、锦麟天地 2、复地雅园 3、世贸大厦 4、 上海广场 5、 华山夏都 6、 东海广场 7、新茂大厦 8、城市酒店 9、盛捷酒店 10、百腾广场 11、翠湖天地 12、永新广场 非常谨慎，所选商办类 物业基本为CBD核心区,且优中选优 项 目 研 判 一、SWOT分析 写字楼共性分析 周边在售写字楼个性分析 设计理念 娱乐和数学 魔比斯环和商业条形码 建筑条件 外墙：新加坡彩色铝合金复板和美国顶级镀膜玻璃幕墙 大堂：7米，高级花岗石，装饰主题时空运转 走道：高级磨光花岗石 设施条件 美国HONEYWELL楼宇自动 美国约克热泵中央空调 日本JVC背景音响 英国精灵8000自动报警 日本进口三菱客梯 卫星电视系统 静安中华大厦 商务氛围 南京西路CBD 周边在售写字楼个性分析 设计理念 减压空间，花园里的生态OFFICE， 城市花园、地面花园、空中花园、叠水落瀑 建筑条件 外墙：古铜装面的干挂石材 大堂：13.6米，ARTDECO图腾和装饰艺术 走道：高级磨光花岗石 设施条件 5A均国外进口 晶采世纪大厦 商务氛围 四季酒店/南京西路CBD 周边在售写字楼个性分析 设计理念 纯板式写字楼，国际商务品质 建筑条件 外墙：铝板,玻璃幕墙 大堂：挑高9.8米, 500平方米 平层：板式，方正无柱 设施条件 国际5A智能化商务配套 日立四管制中央空调 OTIS无齿永磁电梯 商务氛围 长寿路成长商圈 普陀宝华大厦 周边在售写字楼个性分析 设计理念 弧形外观 海螺壳螺旋上升 建筑条件 外墙：法国圣迭哥三层LOW-E中空玻璃 大堂：28米阳光中庭 走道：高级石材 层高：2.7米 设施条件 美国HONEYWELL楼宇自动 美国约克热泵中央空调 日本JVC背景音响 美国盛塞尔自动报警 日本进口三菱客梯 日本松下监控系统 商务氛围 人民广场，南京西路CBD，但高架和中凯高层有影响 海银国际广场 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看