02 海南市场别墅产品竞争情况分析 市场情况：海口城市框架向西、东、南拉大，各地产板块功能更加细分，区域价值层级日益明显 海口房价上升的过程中，以外销为主、拥有强势资源、高品质的楼盘处于领涨地位，豪宅价格的走高引发了各板块间价格层级的扩大； 随着海口城市框架向西、东、南拉大，各板块功能更加细分，区域价值层级日益明显 二线楼盘 临海、高品质楼盘 一线楼盘 海景、豪宅 比华利山庄，别墅 06年底 11000元/平方米 07年初 14000元/平方米 08年初18000～28000元/平方米 浪琴湾，公寓 、联排 08年初 公寓： 8000～14000元/m2 联排：13000～20000元/平方米 独栋：30000～40000元/平方米 新世界花园，多层住宅 06年初 3600元/平方米 06年底 4000元/平方米 08年初 4700元/平方米 长信海岸水城，多层住宅 06年初 4300元/平方米 06年底 5000元/平方米 08年初 7000元/平方米 海甸岛 西海岸 东海岸 盈滨岛 生态环境较好的滨海休闲度假区； 核心价值点：海资源； 独栋1.5-1.6万/ m2 ，联排7-8千/ m2 ； 未来腹地高尔夫集群的开发，增强休闲度假功能 城市发展方向，高端休闲度假区； 核心价值：海、城市综合配套； 复合型楼盘为主，高品质楼盘多，多层、高层价格0.7-1万/ m2 ，别墅价佫1.1-4万/ m2未来一居化趋势明显 成熟生活和养老区； 核心价值：距城市近，成熟配套、投资价值； 小高层和高层为主，特色品质楼盘热销，3.5-5千/ m2的2、3房为主； 城市意象更浓，岛外养老和岛内自住为主 海口城市边缘的滨海休闲度假区； 核心价值：海、高尔夫等休闲配套； 目前有部分度假型别墅和小高开发，别墅0.8-1.3万/ m2 ，公寓4千左右； 度假氛围不浓，整体形象有待突破 新埠岛 国贸、中心组团 市场情况：在各个板块当中，与本项目直接相关的有东海岸板块、西海岸板块及盈滨半岛板块 滨海核心区，商贸及居住中心； 核心价值点：城市配套，一居； 多层、小高层为主，5-6千/m2； 一居价值区域，城市价值为主 西海岸、东海岸及盈滨半岛是最具休闲度假意象的板块： 国贸填海区、海甸岛依靠城市配套，走居家路线，与本项目可比性不强 本项目特征：容积率0.35，限高18m，以低密度产品为主，因此产品研究以独栋、联排、叠加为重点 项目经济技术指标 30000 20000 10000 5000 碧海金沙 溢盈海岸 独栋产品：单价一般在1-2万之间；大独栋产品单价稍高于中等面积产品，但差别不大 价格 (元) 浪琴湾 大华西海岸 海蓝椰风 西海岸高尔夫温泉别墅 西海岸 东海岸 盈滨半岛 40000 248 m2 3-4万 浪琴湾 555m2 9万左右 200多m2 1.5万 800多m2 2.2万 350m2左右 1.2-1.4万 446、900m2 0.8-1.6万 230、293m2 1-1.2万 西海豪园 200-300 m2 1.2-1.4万 蔚蓝海岸 450-550 m2 1.1-1.6万 王府 437-567m2 0.9-1.3万 较之200-300平左右的中等面积产品，350平以上的大独栋价格稍高2-3千左右； 浪琴湾、比华利山庄等高品质楼盘价格明显比其它楼盘高； 从区域价值看，西海岸相对较高，东海岸和盈滨半岛差别不大 大华西海岸 280-460m2 1.8-2.8万 1000 独栋产品：大面积产品实现较高价值金额；西海岸的产品价值明显高于其它两个区域，东海岸和盈滨半岛差别不大 800 600 400 300 碧海金沙 溢盈海岸 价格 (万元) 浪琴湾 大华西海岸 海蓝椰风 西海岸高尔夫温泉别墅 西海岸 东海岸 盈滨半岛 234、248 m2 500-900万 浪琴湾 555m2 5000万左右 800多m2 1000-1600万 446、900m2 438万左右 230、293m2 230-300万 蔚蓝海岸 450-550 m2 510-800万 王府 437-567m2 400-567万 总价300万以上产品是主流： 无论是200-300平产品还是350平以上大独栋产品，西海岸价值均为最高，东海岸和盈滨半岛差别不大。 西海豪园 200-300 m2 300-400万 350m2左右 400-480万 200多m2 300万起价 大华西海岸 280－460 m2 500-800万 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看