PROPHASE PLANNING REPORT 中捷殷陈项目前期定位报告 山东中捷置业有限公司 .11
HI ! 济南 !
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第一部分 市场背景解读
第二部分 项目本体解读
第三部分 潜在客群解读
第四部分 项目定位
第五部分 物业发展建议

未来市场 情况预判
第一部分：市场背景解读
城市解读
济南市场 发展概况
区域市场 情况
◎ 城 市 解 读
-济南市GDP以13.6%的速度增长，实现生产总值3910亿元，同比增长12.7%，人均GDP达到8399美元，消费性支出占可支配收入的比例达到0.65;今年前三季度，济南实现国民生产总值超过3000亿元，同比增长10.9% 。 ——济南市居民有良好的经济基础，较好的支付能力
据第六次全国人口普查结果，济南户籍总人口603万，流动人口达到178万，常住人口总数681万，其中市辖六区433万；预计未来五年市区每年新增户籍人口7万，总数约35万 ——济南市有较大的人口基数
济南东部主城区常驻人口总数为130万，其中20-35岁青年占27.5%，计35万人 ——济南东部主城区青年群体基数约占近3成，有较大的刚性需求
2001-济南市房地产市场发展概况
2001-2003
起步阶段 均价：2000元/平米
初步发展阶段 均价：4000元/平米
快速发展阶段 均价：6500元/平米
规模化发展阶段 均价：8500元/平米
◎ 济南市场发展概况
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至今
◎ 济南市场发展概况
1-10月份 济南土地总供应量8659.307亩， 成交量5117.674亩，其中住宅土地总供应量为6940.915亩，总成交量为4157.46亩。 5月份以来，土地供应量开始增加，土地成交量较大。9月份以来土地多为底价成交

◎ 济南市场发展概况
成交185万㎡,1.5万套，为历史最大成交量：2.9万套，316万㎡；成交256万㎡,1-10月成交238.2万㎡(8月份开始小幅下降)。 5月之前成交价呈上升态势，9月份价格首次回落，环比降幅为1.63%，同比降幅为1.03%，10月份价格进一步降低，环比降幅达1.8%，同比降幅达5.78%

小结：目前市场上畅销楼盘均以控制总价、主打经济型户型，并以刚需首置客户为主，以此来规避政策风险，得到市场良好的回报

一、市场存量较大，去化有待时日
二、价格平稳，三季度略有小幅下挫
三、 “品牌”+“刚需产品”+“低总价”成为市场成交主旋律
◎ 济南近阶段房地产市场特征
五、 各大楼盘应市积极改变营销策略
四、济南市场供应结构性矛盾突出、刚需未充分释放
区域房地产市场情况
火炬东第
海尔绿城·全运村
恒大名都
中海·奥龙观邸
保利城
中捷·殷陈村项目
翡翠清河
绿城·百合园
明湖·白鹭郡
天鸿·万象新天
恒大城
钢城新苑
银丰项目
丰奥家园
保利·海德公馆
舜奥华府
中建文化城
东拓项目
冠华项目
诺贝尔城
翡翠东郡
海信·慧园
恒生·伴山
大地锐城
东拓项目
晟豪项目
名士豪庭
保利花园
永大颐和园
林景山庄
国华印象
龙园
东拓项目
未来城
天泰广场
御园华府
□ 8月份，济南市规划滨河新区，本项目所在地亦位列其中；9月份，济南东部新城CBD城市设计形成正式规划成果； □ 东部区域成为城市发展热点： 1月至9月，东部项目周边（工业北路、旅游路，二环东路、绕城高速公路围合区域）成交土地约2866亩，总建面约650万㎡（其中居住约477万㎡，商服约173万㎡）。 □ 未来市场竞争激烈、需求尚未全面爆发、须持谨慎乐观的态度

◎ 区域市场发展情况
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