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雷神商业广场所临康乐北路道路较窄,周边环境差等劣势,不具备形成辐射全市的商业中心,也不适合高档商场定位,消费人群和商业机会只能从本区域去寻找
线索三:雷神商业广场能做多大百货零售?
假设辐射全市
假设辐射片区
设置标准
1万㎡超市——10万人
1万㎡百货——16-17万人
城区36万人
西区20万人
3.6万平米超市
2.25万平米零售
2万平米超市
1.25万平米零售
存量百货零售已经超过全城区需求!
线索三:雷神商业广场能做多大百货零售?
西区百货零售:
1.25万平米
天宁路无法跨越!
城区百货零售:
2.25万平米
项目百货零售面积不超1.25万平米
雷神商业广场要研究的问题
是商业中心可行和特色
是竞争下的商机
各位同仁,
我们要研究的方向是什么?
目标沟通
是拓展空间要面临
什么竞争
是商圈里的商机
商业中心雏形形成
可否形成商业中心?
雷神商业广场要研究的问题
商业中心指标
足够人流
商圈规模
区位价值认同
城市功能中心
交通枢纽
前临康乐北路日均5.3万人流
步行十分钟商圈内有8万居民
商业中心哪些特色?
雷神商业广场要研究的问题
公共汽车人流只占到总人流的9%左右,受限三路公交线路,商圈对全市中低收入群体覆盖不足
区域社区型商业中心
大众公交线路不足
中低收入群体片区覆盖
商业人群为周边居民
平时人流(2776—3433)人次/小时;上下班人流为(4800—6800)人次/小时上下班特性明显,人流基本为周边社区居民。如何解决日常人流不足的问题?
商业中心哪些特色?
雷神商业广场要研究的问题
片区出行交通工具摩托车、小车占到73%,约3.8万人次,证明片区居民收入较高,项目面临大量摩托车停车配置要求!
约14个中高档楼盘,总户数为10694户,中高档消费人群所占比例=32082人÷(6—8)万人=(40—53)%
中高档社区商业中心
约50%中高档社区居民
需要配套大量摩托车位
必须兼顾停车方便性和休闲娱乐社区配套型
商业中心哪些特色?
雷神商业广场要研究的问题
3000平米瑶池海鲜市场, 4000平米康乐菜市场销售生鲜食品和日用品,两大市场和一条水果街、城北粮油站构成了整个片区内最大最集中的城市居民生活日用品市场
我司建议两套方案: 第一,动员政府拆迁康乐市场作为项目停车场; 第二,引入超市竞争,造成康乐市场自然淘汰
雷神商业广场要研究的问题
商圈研究及机会把握
超市营业面积
=8万人÷3人/户×500元/户.月÷30天÷45元/天.日=9876平方米
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