金地荔湖城
A区一期价格策略报告
P1
一期推售目标
遵循大盘规律，实现精彩亮相
完成人气积累，实现价格攀升
区域市场品牌开发商第一阵营，成为市场形象标杆
P2
价格报告纲要
1、定价背景
2、定价策略
3、价格制定
4、推货策略计划
5、后期价格走势预测
P3
定价背景
1.1区域房地产市场状况分析
1.2竞争对手分析
1.3项目基本情况分析
1.4内部登记客户情况分析
1.1区域市场销售状况分析
P5
广州整体市场仍保持供不应求态势
2003年
商品住宅施工面积(万㎡)
3161.93
3471.58
3409.09
增长率（％）
-1.30%
9.79%
-1.80%
商品住宅竣工面积(万㎡)
902.97
796.46
664.25
增长率（％）
3.64%
-11.80%
-16.60%
批准预售住宅面积(万㎡)
762
754
681
增长率（％）
-0.39%
-1.05%
-9.68%
预售住宅销售面积(万㎡)
909
963
919
增长率（％）
15.06%
5.94%
-4.57%
商品住宅的施工量在有较大幅度增长，而 总体上基本稳定在3300-3400万 ㎡/年， 但竣工量则在开始大幅下滑， 原因是开始政府严格执行了施工许可证的审批制度， 再加上的海珠城广场坍塌事故更使整个广州市的建设审批延迟， 从而 导致施工量持平而 竣工量大减， 使原有的供需矛盾更为加剧；
2003-三年间， 一手住宅的供需缺口近600万 ㎡；一手住宅竣工量减少、批出预售量日渐下滑， 显示市场供应量在逐步萎缩
P6
老城区供不应求、新城区供需平衡
2003年
其中：原八区
500
491
414
增长率(%)
6.38%
-1.80%
-15.68%
番 禺
199.88
188.27
172.51
增长率(%)
-18.85%
-5.81%
-8.37%
花 都
62.57
74.32
94.48
增长率(%)
27.75%
18.78%
27.13%
其中：原八区
554.31
663.19
626.76
增长率(%)
8.90%
19.64%
-5.49%
番 禺
290.21
223.36
201.00
增长率(%)
23.20%
-23.04%
-10.01%
花 都
64.66
76.25
90.14
增长率(%)
41.21%
17.92%
18.22%
在市属原八区、番禺区住宅供求量减的同时，花都却在高速增长，
显示花都楼市在机场市政建设、区域产业发展（物流、制造）的影响下，前景看好
（与花都楼市的价、量起点较低也有密切关系）

原八区、番禺区市场供应量减少，影响每年销售量减少；但仍呈供不应求的状态

提示：郊区随着社区周边的配套交通完善、且有足够的价格优势，城区居住人口逐渐外迁

P7 增城（新塘）亦呈现供不应求
单位：万㎡
增城批准预售面积
增城预售成交面积
新塘批准预售面积
新塘预售成交面积
2002年
109.1
76.7
87.2
61.33
2003年
94.9
102.8
75.9
82.2
72.7
110.2
58.2
46.6
68.8
133.9
55.0
107.1
数据来源：增城市国土资源和房屋管理局
分析：
商品房供应量持续减少，需求量稳定增加，供求关系在2003年发生逆转，2002-累计供需缺口达到78万㎡，市场呈现供不应求
→机会和隐忧：
区域物业价格相对较低，有利于形成价格梯度，吸纳因市区高楼价而被挤压出来的需求；
区域价格处于上升通道，项目存在一定的利润拓展空间；
区域价格虽处于上升通道，但仍处于低位，客户对区域物业价值需要重新建构，成功与否，将直接影响到本项目的价格拉升

P8
受供求关系及土地成本影响，广州三年来房价持续上涨达31.5％
区域
2003年
预售住宅均价
预售住宅均价
增长率
预售住宅均价
增长率
全市
3888
4618
18.78%
5114
10.74%
原八区
4864
5339
9.77%
5821
9.03%
番禺区
2490
3412
37.03%
4122
20.81%
花都区
1793
1882
4.96%
2409
28.00%
数据来源：广州市统计年鉴、广州市国土资源和房屋管理局
分析：
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