浦江颐城开盘推广计划 (策源机构 华东区 8月) 推广计划及媒体预算近期竞争项目情况 市场现象剥析 竞品项目分析 市场环境怎么了？ 现象一 —— 我们面临的大市：打折、降价风波重演 开发商态度暧昧 沪上高端物业的抛售 媒体口水战又起 和记港陆44.38亿元出售世纪商贸广场予亚太置地； 摩根士丹利将 “锦麟天地”酒店式公寓出售 房价疑云：超涨楼盘降价一成 郊区房成重灾区 “优惠”蔚然成风 18盘大促销 企业员工内部购房优惠 大张旗鼓打折 参加搜访团购等等 观望、不置可否 二手市场过冬 上海二手中介门店数量：高峰期16000家——目前7000家 二手房成交量：5月1.2-1.5万套——6月1.2万套——7月不足8000 市场给与我们的讯息 市场开始走低，再次呈现的市场行情 价格开始松动，资金快速回笼成为首要关键 地震、奥运会后的整体经济形式不容乐观 予买方来说，“观望、博弈”成为心态写照 我们面临的问题 市场走势进入艰难的阶段 下半年市场行情未必有起色 对于本项目的入市困难异常 现象二 —— 沪上别墅市场的持续走低 07年1-7月份： 供应量：87万㎡； 成交量：161万㎡； 供需比为：需求远大于供应 08年1-7月份： 供应量：146万㎡； 成交量：82万㎡； 供需比为：持续供应大于需求 “供涨需降”步入买方市场，成交量同比萎缩50%，别墅并不因为其土地稀缺性而免受市场走势之影响 我们周边的项目表现怎么样？ 现象三 —— 类似联排产品去化不佳 对于价格的思考：总价段的有效控制（600-800万/套的主力总价） 对于户型的思考：220-250㎡的联排户型成为市场主流 对于成交的思考：6、7月份开盘项目整体去化不佳，华润橡树湾的高价导致成交陷入困境 本项目作为联排产品总价段超越周边项目，接近独立别墅的价格 300㎡的2F联排产品，面积较大，对于市场的接受度如何存在疑问 为确本项目的保顺利去化，对于合理价格的把握显得尤为重要 现象四 —— 我们竞争对手的强大：金地湾流域 A户型 240㎡ B户型 253㎡ 产品亮点——颠覆传统联排进深长的特征，转变成“宽宅”的概念 地上部分12m的面宽、配备双车位 5.1-5.4m的客厅面宽设计 每层功能分区明确，3F的别墅空间功能性强 现象四 —— 我们竞争对手的强大：鹏欣一品漫城 产品亮点—— 关于别墅的“智能化系统”的运用、会所的先期落成 地源热泵中央空调系统、新风换气系统 中央生活热水系统、墙体外保温系统、外遮阳系统 3000平方米的会所，包含了“儿童游乐室、咖啡吧、游泳池、红酒吧、健身教室”等 G户型231.14—236.43㎡（地上） 101.12—140.76㎡（地下） 观景挑空内庭 现象四 —— 我们竞争对手的强大：万科翡翠园 《东方置业》日前从上海万科公司了解到，万科浦江镇的项目将为高档独幢别墅，而且是万科今年别墅开发计划中的重中之重。上海万科房地产有限公司营销管理部的人员认为，这个高端项目将是藏于城市精华处的经典，“不仅会超越金桥、古北的高档独栋豪宅，更将媲美上海中心城区最经典的花园洋房。”至于浦江镇项目的风格，万科上海区域本部有关人员此前曾透露，这个项目会沿袭万科红郡的设计思路。 据了解，浦江镇地块是万科在去年收购来的，容积率定在0.4，成为万科在上海展示高端别墅的绝佳机会。该地块包括17万平方米的住宅用地和7万平方米的商业用地，按照容积率计算，浦江镇项目只有200栋左右的别墅。负责该项目设计工作的人员透露，万科发现，旁边新浦江城项目只有少数的院墅项目，客户多为三次置业者，对物业的要求很高。整个地区缺少独栋别墅的项目，所以万科最终坚定地将产品定位在独栋别墅上。 据悉该项目外立面和材料的使用会有很多创新。万科分析和吸收了旁边新浦江城项目的客户反馈，决定在立面上进行软化处理。为此万科研究了大量上海市中心的花园洋房的细节，希望万科的产品能够成为引导市场的主流 摘自《东方早报》 “万科的别墅战略”愈演愈烈 后市预判 市场行情 竞争格局 品牌开发商 客户观望情绪严重，市场在今年无法走出目前行情，进一步下跌的可能性较大 别墅市场供大于求局面重现，“集中快速去化”行情已无望 仁恒、和黄、复地、万科等品牌开发商纷纷降价，带动了楼市的集体跳水 浦江镇内品牌开发商云集，“万科、鹏欣、金地”成为直接的交战对手 本项目 跳脱的面积、跳脱的产品、跳脱的总价，跳脱行情的入市成为最大的挑战！ 万科产品的价格波动，对区域整体市场将产生巨大影响 市场问题的小结 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看