谨呈：成都西南石材城有限公司 西部国际装饰(石材)城住宅项目 前期策划报告 成都创展作为置业顾问有限公司【提供】 顾问策划代理管理 ConsultancyPlanningAgencyManagement
Project marketing planning
思路决定出路！
每一场新鲜出炉的谋略，都是一次与固有思维的决裂。 每一次出手，都是对貌似既定事实的助推。 每一次亮像，都顽固自我的残酷刷新。 “房地产首先是巨人的游戏，最终却总是思想之间的对话”。 一切都源于慎密的求证和策略之上的否定之否定

营销时至今日，我们已不屑于就常规的营销推广方式的泛泛而谈，成都经验也好，北京上海操盘模式也好，泛泛的经验空谈之于本案而言，仅可借鉴，没有实际意义。因此，我们与石材城面临共同要完成的，是篇不折不扣的命题作文：
《一场前途未知的博弈，如何成功运作石材城住宅项目》
首先，认清我们的命题 ……
【 命题一 】 在成都及全国房地产市场，风起云涌变化莫测的时候，我们能把握好市场的脉搏吗？ 【 命题二 】 在成都房地产开发市场百花齐放之时，我们能否突出重围独树一帜，产品的唯一性和差异化从何而来？ 【 命题三 】 在与市场和消费者疯狂博弈之时，我们的营销策略能否完美的完成并突破目标？
Part.1 回顾
政策回顾
市场回顾
区域市场
竞品楼盘
Part.4 定基
Part.5 运筹
Part.6 赢局
Part.2 发现
Part.3 解构
区位交通
Swot分析
地块因子
项目综评
价 值 挖 掘
资源
产品
效益
规控
竞品
发 展 决 策 关 键 因 素
项 目 定 位
客群定位
市场定位
形象定位
产品定位
规 划 建 议 书
开 发 战 略
开发原则
经济预算
营销推广
开发节奏
指导思想
入市时机
展示策略
推广总纲
推广主题
媒体策略
价格建议
本报告总体思路
地产政策与楼市宏观运行情况
基调——重民生，抑投机。 增加非商品房类产品供给，狙击房价过快增长。
一、 地产政策
细则——1、存款准备金利率上调今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5％，距历史最高的17.5％仅一个百分点之遥。对于房地产的影响在于，控制了银行贷款量,影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。2、二手房营业税优惠取消今年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。3、严格二套房贷1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条），除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外，在贷款利率方面则明确表述为“贷款利率严格按照风险定价”。4、国五条1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。这是国家在今年出台的首个调控楼市的政策，被业界称为“国五条”。其中最关键的是明确二套房贷首付不得低于4成，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤房和囤地，取得预售的商品房要一次性推出市场

细则二——5、严格二套房贷1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条），除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外，在贷款利率方面则明确表述为“贷款利率严格按照风险定价”。6、明确首次购房标准从开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。相关部门表示，此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。此次界定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小，这将会把一部分原本打算打擦边球的购房者挤出购房队伍。7、七折利率优惠取消中国银行2月3日向《经济参考报》记者证实，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，并给出官方解释：为进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构，中国银行近期对个人住房贷款利率定价进行了适当调整，降低了个人住房贷款的利率优惠幅度，区分贷款用途、区分客户信用状况实行差别化定价。8、首套房契税优惠收紧3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策

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