盛泰下沙项目全程营销提案 华坤道威08年4月 销售工作 进度要求 1月，住宅开盘 5月，酒店式公寓开盘 关键是此前提下达成什么目标？ 销售均价 总销金额 去化节奏 看看周边市场 首先 市场表现 均价10000元以上 具体高到什么程度，视沿江新盘的表现和市场形势 均价目标 看看销售资源 其次 资源梳理 由于住宅和酒店式公寓是第一销售任务， 让我们深度解构一下产品 说明：合计数据不含车位 产品指标 90户型套数比达82％，面积比达66.13% (含酒店公寓) 销售任务 套数多－－近千套 1：5 要求有效来访客户至少5000组 一年销售完毕，则日均接待客户近15组 销售任务比较重，但可以努力达成 达成前提 保证来人来访量 策划推广是关键 如何考虑销售策略 再 政策限制＋客观条件＋推盘技巧 决定销售策略和节奏 政策限制 一次推盘不得低于3万平米 客观条件 1＃楼住宅面积 17719平米 2＃楼住宅面积 9560平米 3＃楼住宅面积 28642平米 推盘方式一：全部推出 推盘方式二：3＃和1＃ 推盘方式三：3＃和2＃ 推盘技巧1 每次推盘控制在300套以内 客户蓄水的实际情况 开盘指标实现50％－60％最佳 开盘前期准备工作 开盘接待工作质量 推盘技巧2 年度推盘次数3－4次 实现最佳的去化节奏和价格走势 政策限制＋客观条件＋推盘技巧 本项目最佳方式 1月推3＃楼和2＃楼 360套 5月推酒店式公寓 460套 10月推1＃楼 168套 套型配比 本项目以1万以上的均价 在09年内分三次推盘 完成全部销售任务 所以 围绕销售目标 基于销售策略的思考 实现项目最大价值 －－品牌和价格 是本报告推广策略的出发点 “认识自己”我们一切工作的原点 壹 很显然，本项目最大的特点在于下沙行政、商业中心地位 本案 下沙行政、商业中心 本项目所在区域 地铁站 很幸运，我们具备中心地位的基础条件， 但是仅有这些似乎还不够 让我们先看看我们的竞争对手 从客群分流的角度来判定我们的竞争对手——目标购房者首选板块分析 首选市中心、城西文教区、滨江沿江、西湖板块购房者较多，这四个板块占总数的50% ，而实际上这些板块的房价都已大于购房者的预期，这部分购房者大部分将被从原板块中挤出，被迫选择价格匹配的地区。 九堡、滨江腹地、下沙、三墩这四个板块目前房价仍在购房者预期内 9000—15000元/平方米价格区间内客户需求 （注：数据来源08华坤数据库） 选择目标板块 更小面积的房子 选择东郊板块 九 堡 下沙核心区 ？ 下沙沿江区 首选城西文教区的消费者更可能倾向于改选三墩；首选滨江沿江的消费者则改选滨江腹地 首选市中心、西湖板块等市区板块的的购房者，将可能改为选择： 与本版块竞争的主要为九堡以及下沙沿江板块 宗地 九堡 下沙沿江区 1，与下沙沿江板块项目的竞争 杭州世茂滨江花园 定位：国际滨水公寓 主题推广语： 1500米一线江景公寓 一期整体规划为11幢25—33层沿江景观高层，及项目会所 总建筑面积：16.2万 建筑密度：14.1% 绿地率：46.3% 户型面积：140—200方为主 物业管理：世茂第一太平 规划设计：澳大利亚柏涛 园林规划：法国翌德国际设计机构 金隅观澜时代 总建筑面积为：37万方 一期规划为小高层、超高层和排屋 总用地面积 69,100平方米 总建筑面积152,340平方米 住宅195,780平方米 建筑密度13.1% (<25%) 绿地面积35,241平方米 绿地率51% (30%) 其中，9幢18—40层20万方沿江景观高层 58座江景排屋。 保利东湾 保利下沙“沿江”35号地块，占地面积434.5亩，为商业、金融业、住宅(设配套公建)用地，其中348.8亩为住宅用地。 保利地产以22.8亿元的大手笔拿下该地块，楼面价达到3326元。 住宅以高层结合排屋为主。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看