宏观市场分析 宏观市场分析 中观市场分析 微观市场分析 市场分析 项目解读 总体定位 项目发展战略 项目SWOT分析 销售策略 客户分析 产品定位 形象定位 推广策略 分区销售计划 价格定位 销售节奏 印象昆山 “昆山，上海后花园，江苏东大门” 昆山与上海的关系 上海 昆山 苏州 从地理位置来看，目前这一都市圈可以划分为三个层次：第一层次也是核心层，包括上海及其周边的昆山、太仓、嘉兴；第二层次，向西延伸到江苏的苏、锡、常三市，向南包括浙江的杭州、湖州等地。而其他地区可归入第三层次 世界第六大都市圈正在形成——大上海都市圈 昆山位于第一都市圈层，是大上海都市圈的核心 昆山的机会 昆山进入高铁元年，沪昆同城效应显现 中国第一条具有世界先进水平的高速铁路——京沪高铁加紧建设，将于投入运营 全程运行时间： 5小时 年单方向输送旅客： 8000余万人 正线全长： 约1318公里 预计时速： 350公里 初期运营时速： 300公里 共设置： 21个客运车站 宏观市场分析 中观市场分析 微观市场分析 市场分析 项目解读 总体定位 项目发展战略 项目SWOT分析 销售策略 客户分析 产品定位 形象定位 推广策略 分区销售计划 价格定位 销售节奏 中观市场分析 上海别墅市场扫描 1、上海别墅市场供求分析 上海别墅市场 成交量成倍数递增，呈现供不应求的局面 2、供求市场环比分析 09年扭转颓势，恢复至07年上半年水平。 3、上海别墅市场单价分析 单价13000元/平方米以下成交套数比重为44.8% 3、上海别墅市场面积分析 300平方米以下的别墅成交比重高达89.1% 4、上海别墅市场总价分析 成交套总价主要集中在300万元以下，占市场成交总套数的55.1% 300万以下经济型别墅市场需求大 上海热销别墅以经济型别墅为主。 5、上海别墅市场楼盘销售分析 1-5月上海别墅销售套数排行榜 上半年别墅市场热销解析： 各方合力作多的结果 别墅市场发展预期： 利好出尽 捂地开发商见形势转好大规模推盘 楼市过火，政策可能转向 通胀预期透支 造成市场供应的激增，竞争加剧 二套贷款优惠停止后逼退部分需求 市场风险持续累积，未来受政策影响 昆山别墅市场分析 昆山别墅市场板块分析 阳 澄 湖 板 块 淀山湖板块 投资度假型 阳澄湖别墅版块 淀山湖别墅版块 主力客源：上海客户 改善自住型 城西森林公园版块 中心城区板块 主力客源：昆山本地客户 城西板块 中心城区板块 按消费需求划分： 花桥板块 千灯板块 双洋湖板块 锦溪周庄 板块 独栋别墅价格集中在9000－12000元/㎡之间， 双拼别墅保持在7000元/㎡ 阳澄湖度假区虽然具有优美的景观，但是基本配套设施建设缓慢，该区域别墅的供应量越来越大。07年整体价格有所上涨。区域内别墅产品严重依赖自然资源，缺乏自身塑造。在昆山各别墅版块之中，无论是环境还是产品处于中档偏上 1、阳澄湖度假区： 淀山湖的独栋别墅价格集中在10000－15000元/㎡之间。 双拼别墅价格为9000元/㎡。 离上海最近,是昆山辖区内最具有地缘优势的湖景度假区.06年开发初期别墅的价格就成为了昆山市场的最高点，优美的自然资源，及地理优势,使得其在产品整体塑造和价格上都高于昆山的其他别墅 2、淀山湖： 淀山湖、阳澄湖板块成交量比较 1-8月21日成交列表 淀山湖板块“量价”全面超越阳澄湖板块 淀山湖、阳澄湖板块成交量比较 同样卖湖景，阳澄湖与淀山湖的差距为何迅速拉大？ 阳澄湖 上海人发现了 最早： 阳澄湖别墅区客源的变化 那时昆山只有一个别墅区：阳澄湖 阳澄湖的别墅只卖给上海人 现在： 阳澄湖别墅客户比例 80%昆山苏州客户 淀山湖、千灯、双洋湖、周庄…… 阳澄湖项目不再首选上海客源 争夺 上海客户 宣传弱化 纳帕尔湾 核心优势——4000元/平米的精装修 纳帕尔湾首批产品面积段200-293平米，走的是联排合院，以4围和6围为主，景观与建筑立面对本案有一定的借鉴意义； 装修标准4000元/平米，项目5月份开盘后，一直旺销，说明精装修产品存在着很大的市场 鸟瞰图 合院 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看