新政后市场表现及后市预判系列——流动性过剩下的房地产市场走势
本报告主要观点
房地产调控的主基调是调结构、抑投机、控风险、明确责任，目标是抑制部分城市房价上涨过快，今年来调控政策步步加码，在4月出台最严厉的信贷政策后9月进一步出台紧缩政策。
市场对新政的反应如历次调控一样，出现了量跌价稳的走势，政策力度加大但成交量下跌幅度要小于上一轮调控。其主要原因是目前国内外流动性泛滥，通胀日趋严重，大量资金进入楼市和股市，造成了资产价格的上涨。同时开发商资金链也较为宽松，短期内价格下调压力不大

近期的加息及两次上调准备金率，说明未来一段时间紧缩预期将常态化，同时也侧面反应了政府调控房地产市场的决心异常坚决，后市政府或出台进一步的措施以巩固调控效果。开发商应该注意到各种政策叠加对成交量的影响，以及进入加息通道后需求的变化， 进而做好中长期资金安排和融资计划

本轮房地产调控政策回顾
新政后深圳房地产市场表现
透过表象看本质——深层次原因剖析
政策预期及后市展望
24来宏观调控主脉络
保持政策的稳定 处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者之间的关系
年初：防通胀，防过热 年中：保经济平稳发展，控制物价上涨过快 第四季度：全力保经济增长，保增长、促内需、调结构，货币政策改为适度宽松
保增长、扩内需、调结构、惠民生 低利率环境，出台多项经济刺激计划，拉动内需
提高宏观调控水平 着力提高政策的针对性和灵活性 处理好保持经济平稳较快发展、推动结构调整和管理好通胀预期的关系
房地产调控政策方向
政策平稳
政策先紧后松
政策步步加码，逐步收紧
政策宽松，刺激成交，年底收紧
停止核准用于购买土地等用途的房企IPO 提高土地增值税预征税率 打击假按揭、假首付、假房价等行为
减免房地产交易税收如营业税征收年限改为2年 支持自住型需求，首套普通住宅贷款利率下浮30%
税收优惠收紧，如营业税征收年限改为5年 贷款政策逐步收紧 行政手段强行打压市场需求
房地产调控主基调：调结构、抑投机、控风险、明确责任
1月11日：“国十一条”
4月17日：“新国十条”提高二套房贷门槛
9月：双限政策
调整供应结构 对投资投机性需求采取差别化信贷策略 严格开发项目资本金要求 明确地方政府责任
二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平
暂停第三套住房贷款 首套房贷首付提高至3成 二套房贷首付比例至少4成，利率上浮10% 各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购一套住房）
，由中央主导，自上而下的出台了系列调控房价的措施 大致可以从三个节点看：
多重因素作用下，4月调控政策虽然严厉但经过短期消化对市场并没有起到预期作用
因素一因素二因素三因素四地方政府对调控政策执行力度不够
市场流动性过剩，投资需求旺盛 通胀压力，保值资金进入楼市炒高房价
经历了09年的市场回暖，开发商资金实力大幅提高，抗风险能力增强，价格坚挺
银行对信贷政策的执行较为宽松 二套房贷政策收紧后，市场上存在多种规避政策的手段
调控步步加码 9月以来房地产调控政策一览
新一轮调控政策特点
本轮房地产调控的一个明显特点是：调控的手段已经由市场手段为主变为全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预

VS
行政手段
市场手段
限购令 严格限定购房人的身份，减少市场需求 限定购房人购买数量 限贷令：停止第三套住房贷款 问责地方政府，追究政策执行不力之责任
提高准备金率 加息 提高购房贷款利率 减少购房住房优惠 加大征收市场交易税收
本轮房地产调控政策回顾
新政后深圳房地产市场表现
透过表象看本质——背后深层次原因
政策预期及后市展望
24新政后，开发商迅速陷入深度观望，市场新批预售量急速回落，回落幅度猛于415调控后
10月新批预售项目从高峰25个下降至8个，环比下降68%；新增供应面积环比9月下跌71%。而根据数据显示，415调控后，5月市场新批预售项目及新批预售面积两指标环比回落44%和55%
各月新批预售项目个数
各月新批预售面积（平米）
数据来源：中原地产数据平台
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