房地产企业融资方式的新发展 清华大学房地产研究所 张健 3月27日
简介
1986年毕业于同济大学 ，1996年获澳大利亚西悉尼大学房地产经济学硕士，1998年获任澳大利亚房地产经济学会资深会员。 曾先后任职于: 全球最大房产建筑集团之一的联胜（Lend Lease）集团 澳大利亚最大的投资银行麦格理银行(Macquarie Bank) 近20年直接参与房地产市场、投资和金融工作。 现为住美投资咨询有限公司总经理兼首席投资分析师, 协助中外房地产投资者在中国的业务等。 著有房地产投资书籍和许多专业研究报告

房地产企业融资方式的新发展
一、房地产金融的内容和我国的现状 二、我国房地产金融创新和前景
一、房地产金融的内容和我国的现状
1. 全球海外房地产资本市场 2. 美国房地产资本市场 3. 我国房地产企业融资 4. 我国房地产开发资金结构变化
1. 全球海外房地产资本市场
Public Debt (上市债权): 房地产抵押证券产品和房地产企业债券
Private Debt (私募债权): 银行向房地产公司的贷款
Public Equity (上市股权): 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司
Private Equity (私募股权) : 私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)
Private Debt: (私募债权): 房地产抵押贷款
2. 美国房地产资本市场
Public Equity (上市股权) : 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司
Private Equity (私募股权) : 私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)
Public Debt (上市债权) : 房地产抵押证券产品和房地产企业债券
3. 我国房地产资本市场
各种自有资金 39.6%
银行房地产抵押贷款 58%
上市房地产企业债券 0.9%
上市的房地产公司 1.5%
4. 我国房地产开发资金结构变化
银行 + 预售+ 开发商(自有资金) 资本 (股权+债权) + 开发商 + 银行+ 预售
二、我国房地产金融创新和前景
1、房地产公司债券 2、房地产公司上市 3、房地产投资基金(私募) 4、房地产投资信托基金 5、房地产夹层融资 6、保险资金 7、我国房地产金融创新的意义
1、房地产公司债券
企业债券 可转换公司债券 短期融资券 公司债券
公司债券发展
中国早在1987年就颁布了《企业债券管理暂行条例》，但企业债市场一直停滞不前。截至底，中国企业债余额为2831亿元，仅占年债券市场余额的5％，占GDP的比例不到1.4％。 1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资，因而直到现在，房地产企业仅有几家发行过房地产债券。 企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少，发债融资对筹资企业的条件要求较高，房地产企业更是困难

《公司债券发行试点办法 》
中国证监会8月14日正式颁布实施《公司债券发行试点办法 》，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行正式启航，为我国资本市场注入新的活力，使我国资本市场更加完善。 试点办法规定公司债发行实行核准制，发债公司可以无担保，发行价格通过市场询价确定，为企业打开了低成本融资渠道。试点办法规定，公司债发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定，而不必如企业债那样去人民银行确定利率区间。 试点初期，只有净资产规模在10亿元至15亿元的大型上市公司才能发行无担保公司债

全国房地产开发企业超过4万家, 从房地产上市公司的数量来看，目前总共有90家(近一半为买壳实现上市)，十多年来融资总共才500多亿。 虽然我国先有部分房地产公司在海外成功上市，但数量较少。 上市融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足 总体上,国家不鼓励。
2、房地产公司上市
房地产公司上市发展流程
定向募集
Pre-IPO
原始发行IPO
追加股发行（增发或配股）
可转换债券发行
兼并收购
已渡过初创期 产品和服务已被市场初步认可 为更快的发展积蓄能量
营业额初具规模 距 IPO 1年左右 在高速发展阶段的后半部分
营业额规模已达上市要求 市场份额进入稳定阶段
公司已完成股票初始发行 发行后业绩和股票走势良好
公司收入进入稳定发展期 已完成初股票始发行 当期财务表现良好
迅速扩大规模 进入新的市场 业务战略转型 考虑其它的战略性调整
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