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北京中海城项目营销包装执行方案39页

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更新时间:2017/8/28(发布于广东)

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文本描述
中海城项目 营销包装执行案
目录——
一、市场分析
六、客户对策
四、销售阻力及难点
二、产品分析
三、销售目标及任务分解
五、市场对策
七、推盘策略
一、市场分析
政策核心摘要
打击投机,遏制投资,加大政策供应,抑制房价快涨。 态度坚决,速度敏锐,力度猛烈,精度准确

4月15日——《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 以家庭为房产界定单位——阻力:婚房算二套(未取得结婚证); 首套90㎡以上,首付不低于30%——机会:85㎡仍可20%(周边同类同期约1000余套); 二套,首付高于50%,利率高于1.1倍——阻力:115㎡首付+24万,利息上调至1.1倍; 三套及以上,大幅提高首付比和利率——阻力:投资客户(尤其专业炒家)被阻断

政策核心摘要
打击投机,遏制投资,加大政策供应,抑制房价快涨。 态度坚决,速度敏锐,力度猛烈,精度准确

4月17日——《国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 针对房价过快上涨的部分城市——城市清单暂未包括武汉; 商业银行可暂停三套及以上贷款——合同自动失效,投资房源自动流入市场; 无1年以上当地纳税或社保的非本地居民,暂停发款——限制进城,限制外投; 一定时期内,地方政府可限定购房套数——团购难度增加,集团投资受控

政策核心摘要
打击投机,遏制投资,加大政策供应,抑制房价快涨。 态度坚决,速度敏锐,力度猛烈,精度准确

4月19日——《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 商品住房严格实行购房实名制——完善商品房销售制度; 认购后不得擅自更改购房者姓名——严厉打击投机性人群;
政策解读——一期户型
政策解读——二期户型
一、房地产是民生,更是党生和国生产业; 二、任何时候,不要低估中央政府控制地方经济的决心和手段; 三、总经理应该学会“听”总理的话; 四、银贷现时紧缩,有利抑制通胀,变相升值货币,呼应中外环境,短期不会松绑; 五、住宅投资由一二线转移,有利促进商业地产、工业地产、三四线均衡发展; 六、在建项目严格开发与销售管理,有利市场良性发展,有利品牌企业扩张; 七、局部控制城市化进度,维护社会与人口结构的基本稳定,缓解城市社会矛盾; 八、控制财富距离拉大的速度,挤压富人资产中的国民水分,缓解社会舆论压力; 九、全局依然是“保增保稳”,房地产的产业综合性和行业重要性不会根本动摇; 十、土地供应体制转变前,面供小于求,点供大于求,以及住宅的投资属性,不会改变; 十一、国家干预市场最猛烈的表现,直接影响国民投资热情的生存与培养环境; 十二、以上措施,只是开始。 十三、物业税在一线上海、北京、广州、重庆试行,武汉为中部二线龙头,势必次波卷入

政策解读
增加投资型购房者购房成本,抑制其购房行为
加重持房者抛售情绪及购房者观望情绪
政策逐渐发挥效应,楼市即将步入阶段性调整期
近期内房价和去化速度将会受到一定程度的影响
政策影响
楼市调控基调
房市即将进入调整期,房价上涨的空间缩小 最先波及北京、上海、广州等一线城市 在2-3个月之后将逐步蔓延到二三线城市
周边竞品
由于目前武汉受到新政影响相对一线城市较小,中海城周边竞品还未出现明显量价齐跌的现象。但在不同程度上,各个项目都感受到了新政的压力,带有观望情绪的客户越来越多,投资客户的比例也越来越少。 中海城周边,部分项目也采取了以下动作—— 1、金地格林春岸:3月28日3号楼精装大中户型开盘,4月17日加推72套普装大户型。 价格基本稳定在6500, 2、三金鑫城国际:3月中,成交均价从9000涨至10000元/㎡,销售良好; 4月初,成交均价跃为11000元/㎡, 客户来访及成交尚能稳定

各地市场—北京
北京新盘“打折风”再现
随着一系列调控政策,打折促销重现北京新房市场。 最近三天内,北京一共有92个楼盘开始打折,其中折扣最大的楼盘出现全款95折、按揭97折的优惠,而普遍的折扣力度在97折至99折之间。另外,“2万抵12万”、“立减10万”等标语频频出现。 在14日-20日新政出台几天里,退房率已经逐渐上升,特别是只交付订金排号选房的客户。一些原本还捂盘惜售的开发商开始加紧放盘

各地市场—深圳
深圳投资客抛盘激增
上周末房贷新政刚出来,深圳部分敏感的投资客已开始放盘抛售。 4月15日政策出台以后,周六的二手住宅成交量应声下跌50%。若按政策出台的前三天(4月13日-15日)与后三天(4月16日-18日)二手住宅成交量相比,按套数计算下跌达到57%。 另外,银行加速收紧房贷,一些已签约的买房人由于不符合条件,无法获得贷款而不得不解约

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