南京浩华香溪美地项目组
香溪美地 下半年营销思路提报
07月
本案核心目标
解决之道，深挖渠道，精准拓客，制定针对性推广策略
key objective
阶段营销回顾，找出本案当前面临的营销核心为题所在
目 录
NO.1 前世今生
挑战新的极限
前世 冰火两重天
实现开盘热销
市场急转而下，持续冰封，，COLD依旧！
定位：
推广：
广告总精神：
风声水起，家天下
=======================》
22万方地中海风情大宅
今生 阶段性战果
剑指东方
东方明珠城 (4600)
德驰金骏(4800)
香溪美地 (5500)
阶段性战果
截至7月24日客户来电来访情况： 持续时间：.6.20-.7.24 来访客户: 167组 来电客户： 57组 成交客户： 22组 7、8月份传统淡季的来临，给项目带来严峻的考验，虽然近期成交显著上升，但是八月份的销售压力将进一步加大，八月份的营销推广工作如何进行，已然迫在眉睫！
Rose and Ginkgo Villa
6月20日-7月24日 接待客户情况
本案传播途径相对单一，来电来访途径以附近、路过以及朋友介绍为主，主要的媒体渠道为户外媒体，网络媒体效果一般，短信以及平面媒体效果较差，解决本案的渠道问题将是重中之重

原音重现：
香溪美地的房子太贵了，我朋友都说我买亏了 城市向西向南发展啊，买东边不划算 那时候买你们家的房子还买不到，幸好没买到 香溪美地呀，品质好是好，贵，你们的房子建的快，一天一个样 我要退房，不要打电话给我
目标客群：
主力来源：以白米、娄庄为主的周边乡镇客群为主
属 性：新姜堰人
特 质：
她没有苏南的进取和张扬 【保守、多疑是这个城市人骨子里的特性】
结 论：攻破客群心理防线以及引导生活品质的追求将是我们工作的重心所在
今生观己
1-6#楼为本案前期推出的多层产品，目前去化工作基本已经完成，总面积约1万方，
在售三栋高层房源未售203套，未去化54%，剩余面积约2.5万方，其中9#楼余房较多，中户的两房和小三房销售较好，客群呈现刚需需求取向，积压大面积三房去化将是今后销售过程中需要重点关注的问题。三栋楼位置在整盘中相对较差，作为前期推出较为合理

在售2栋多层房源未售22套，未去化44%，剩余面积约2400方，由于产品高度雷同，去化呈现比较均衡的走势。两栋多层底层为商业，未来的车库问题将会较为突出，建议引导客户购买高层地下车库，并在活动中针对性安排车库抵用券优惠，消除不满情绪

10#楼（约8800方）位置中规中矩，景观视野良好，采光略差，总体优于8、9#楼，但由于三房产品面积相对加大，未来去化形势较为严峻

三栋多层房源产品趋同，总面积为约8200方，其中14号楼私密性更好，在三栋未售多层房源中位置最好，适合作为价值标杆存在。同时三房产品面积比前期推出房源略小，更为符合当地市场客群需求，未来去化形势良好

两栋高层产品各有优劣，11号楼（总面积约1.1万方），采光更好同时得房率略高，17#楼（总面积约1.78万方），临近运河景观带，景观视野更佳，两栋楼产品面积都偏大，未来去化有一定的难度

18（约7000方）、19号楼在目前开发高层房源中位置最好，临近运河景观，且采光佳，18#楼私密性更好，距离中心景观更近，适合作为价格标杆存在。两栋楼产品完全相同，相对更加迎合市场需求

综上所述 从姜堰房地产市场来看，整体处于供大于求的阶段，市场库存积压严重，目前在售31家楼盘，另外有9家楼盘待售，未来房源上市量巨大。从竞争格局来看，姜堰本地房地产市场处于价格战乱象之中，本案虽然初步树立了城东第一名盘的地位，而由于姜堰市区本身较小，本案无明显的区位优势，面临着城西以及城南、市中心、城西三大板块的分流。 针对项目客群，相对保守，对新生事物有一定的免疫力，比较注重价格，对品质等因素相对关注较少，加之姜堰房地产市场媒体渠道相对匮乏、单一，传播途径受到天然限制，因此渠道的深挖以及针对客群的引导将是重中之重。 最后针对项目本身，余房较多，但产品线分布比较均衡，合理的房源搭配将有效促进我们的销售，因而，合理的推售策略以及销售目标分解将显得格外重要

如 何？
戴着枷锁，跳出最美的舞姿
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