文本描述
贵阳太慈桥项目市场环境报告
思源经纪
二零零七年十一月目录 第一部分 项目的初步判断 第四部分 结论与思考 第三部分 消费者调研分析 第二部分 项目市场环境分析 附 思源经纪简介序 对本次招标与项目策划的理解
对项目开发目标的理解
项目策划的核心理论对本次招标与项目策划的理解 高瞻远瞩,明确制定本项目的开发战略 ——以整体市场化运营的操作模式,保障实现企业开发目标 选择优势的资源整合服务商进行合作 ——整合专业的、高水平的全案地产经纪公司,为项目全程运作提供保障对项目开发目标的理解 站在大盘操作的角度及项目整体运营的高度来审视:
提升价值,力争项目最大经济效益;
实现整体项目的可持续性销售,控制合理开发周期;
形成项目美誉度、确立开发商品牌知名度,实现有效客户资源积累,为开发商在贵州的长远发展提供战略保障。项目策划的核心理论:三个维度 价值最大化 自身条件 市场竞争环境第一部分项目的初步判断 区位及概况
经济指标详解
地块现状条件分析
对项目的初步判断项目策划的核心理论:三个维度项目区域位置分析 本项目位于贵阳市两城区之一的南明区,地处城乡结合部,为旧城改造的一部分,是目前已知的距离城中心最近的大规模潜在住宅供应 地块位置项目交通环境分析 狭窄道路 目前地块与贵阳中心区衔接的道路仅有车水路一条,且车水路为两车道狭窄小路,交通条件较差。
道路是项目非常严重的制约条件 11 地块总面积:933,215平方米
规划建筑用地:592,139平方米
市政道路面积:20,096平方米
河道及保护面积:35,787平方米
林地保护面积:269,336平方米
教育预留用地:15,857平方米
容积率:3.0
建筑密度:30%
绿地率:≥35% 主要经济技术指标 项目红线地块功能规划分析 地形较为复杂,规划建筑用地只占总地块的63%;
林地和河道及河道保护面积共占总地块33%,一方面成为项目自然环境的优势,另一方面由于山地地势因素,为项目规划构成一定的制约 13 土地性质:商业、居住综合用地
商业建筑面积:约80,000平方米
其他公共服务配套设施建筑面积:不低于40,000平方米
回迁用房:暂定为130,000平方米
套型建筑面积90平方米以下住宅建面须占住宅开发建设总面积的70%以上
初步按照容积率3.0计算,总建筑面积约1,776,417平方米 项目地块属性地块建筑功能规划初步估算 受70/90的限制,90平米以下住宅占项目整体体量的60%,总建约107万平米,成为规划体量最大的部分 面积单位(平米)项目地块条件分析 河道水面 山地 地势起伏,三面环山,两面临水;
贵阳特有的喀斯特地形存在地下溶洞的可能性,建议首先进行地质初勘,了解地质情况,再开始可行的统一规划;
贵阳人对河流、水系的青睐,可以指导河流两侧的产品形态,实现价值提升 16项目地块可改造资源分析 北部为贵州水泥厂矿山分厂等单位办公、生产及居民住宅用地,目前处于拆迁阶段;
拆迁完成后会直接降低周边的粉尘及辐射等污染,大大提升地块价值 待拆迁宿舍 待拆迁矿场建筑用地
林地保护
河流 高压线
现状铁路
拟建铁路 地块内有三条市政高压线环绕,且东、南、西侧(贵广线规划确定未实施)被三条铁路包围,综合环境受辐射、噪音影响严重。
周边受水泥厂、电厂等影响,污染严重 项目周边不利因素分析项目的初步判断 项目规模大,开发周期长,操作难度大;
区域发展不成熟,配套不完善,交通将成为重要制约因素;
地块复杂,规划受限条件较多;
70/90政策对项目形成严重的制约;
项目属于城区内的大盘,具有地段位置优势;
三面环山,两侧临水,具有自然资源稀缺性优势 20 第二部分项目市场环境分析 宏观经济环境
城市规划
房地产行业环境
政策因素
住宅市场竞争环境
商业市场环境
酒店市场环境 21 项目策划的核心理论:三个维度 22 调研数据来源说明: 贵阳思源经纪 数据库
贵阳市政府网站
贵阳市统计局
贵阳市住宅房地产信息网
《贵阳房地产市场运行分析报告》(上半年)
通过销售员咨询
网络查询等等 23 宏观经济环境。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看