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.4.15
[] GW-SZ-23-2对于在旅游区域现场无任何条件支持的项目，除非银海有完全必要的理由，否则世联不赞成在此情形下进行销售；4
市调完成后，有关项目目标的沟通同容——项目的目标是什么？
5.19开盘，至七月底销售20套，至七月份完成回款1400万元，40%、40%、20%的速度；
希望在5.1亮相，至少是有动作（不一定是正式开盘）；
有几块地已看好，之所以未动，是因为本项目没动，需要看看本项目的效果；
一期的规划已基本不能调整，重点是一、二、三期，它们之间的开发节奏如何，需有明确的意见；
项目的时间不能拖后，是个确定的时间；
政府资源要用起来，以本项目作为他们的政绩；
销售，紧急目标
项目的要求及目标并不清晰，需要进行梳理；
试验田角色？
项目定位，长远目标客户目标分析
大理项目在银海地产整体开发中，承担什么样的角色？
银海过往在昆明开发，是个城市型开发企业
大理项目是个旅游热点区域的旅游地产项目，对银海是全新的开发经验
银海在大理有较好的政府资源，有继续拿地开发的想法大理项目在银海企业发展中，承担什么角色？
为银海建立全新的旅游地产开发模式积累经验，扩展银海新的业务模块（如四季花城的成功，对于万科城乡结合区战略性业务建立的意义；
建议项目目标：走稳妥路线，积累旅游地产全新开发模式的经验，为开拓新业务线奠定基础
实现银海跨区域开发，由城市型开发企业向区域型开发企业转变。客户目标分析——关于项目销售
现方案户型平均面积190㎡，根据市场可参照项目价格、项目成本构成及开盘时的现场条件，综合推算
假设项目的价格为4500元/㎡，则项目需销售1400万/（190*4500）=17套
假设项目的价格为5000元/㎡，则项目需销售1400万/（190*5000）=15套
假设项目的价格为5500元/㎡，则项目需销售1400万/（190*5500）=14套
感通别墅的销售速度5—6套/月，五一、十一、春节销售量在7—8套/月（05年8月前销售速度为7.3套/月）
在早期价格较便宜时，速度相对较快，月均10套左右；
从开盘到现在，平均销售速度在7-8套/月；
价格的预估，已考虑了与感通别墅产品的差异性
假设5.19开盘，则项目的月均销售速度为6.1-7.4套，单纯从销售速度看，比市场一般水平略高，要求并不高；客户目标分析—— 5.19开盘时，仅有基本的销售工具，将无任何现场条件的支持
项目进度表：现规划架构已基本确定，户型方案仍在调整中（微调），4.14出第一轮立面方案，预计到5.19时，如进展顺利（理想状态），可具备的基本条件
户外广告出街（出街1个多月）
分展场装修完毕
户型面积确定，户型单张制作完毕
楼书、折页等基本销售工具准备到位
无现场销售中心
无沙盘模型
单体模型制作完毕，可投入使用
无环境景观展示
无建筑形象展示
届时，无法具备的销售现场条件，包括如下：
无销售现场条件的支持，是项目营销时面临的较大困难
尤其是针对外地机动性/随机性游客，无现场条件的支持，现场销售的逼定难以达到效果；客户目标综述——提出项目的研究思路
企业目标
提供5.19入市方案，8月份前至少回款1400万元
走稳妥路线，积累新业务线的开发经验
项目目标
紧急目标
整体目标
项目研究思路：在充分考虑企业整体目标的前提下，先解决整体目标，在此基础上，再针对当前的紧急目标，提出解决方案！
给项目整体定位思路进行梳理，明确项目的价值Part2
项目分析国内的旅游正处于快速发展的热潮中，云南滇西北路线（大理、丽江和香格里拉）是当前最热点的旅游路线之一
当前，国内的旅游正处于快速发展的热潮中，旅游产业正成为越来越热门的产业之一；
传统的旅游热点如泰山、黄山、庐山、华山、桂林等区域，正越来越不被关注；目前的旅游热点，主要集中在如下几个大区域/线路：
西藏以拉萨（布达拉宫）为核心的大区域
四川九寨沟区域
江浙区域以乌镇、周庄、桐里等为代表的江南水乡之旅和以杭州为代表的城市风光游
三亚热带海岸风光游
厦门及鼓浪屿、青岛、大连海岸风光游
广西的阳朔区域
云南滇西北区域，包括大理、丽江和香格里拉
阳朔
拉萨（布达拉宫）
江南水乡系列游
三亚
青岛、大连
厦门
九寨沟区域
大理、丽江、香格里拉
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
