全程营销 市场背景导入 ～ 经济危机下的宁波房地产行业； ～ 住宅、写字楼等细分市场发展极度不平衡； ～ 焦点区域，逆市楼盘集中地： ～ 领跑领域，同质化…… 第一部分 住宅市场分析 市场环境 市场概况 市场趋势 市场概况 整体市场表现—— 市四区成交套数大幅缩水，房价缩水较为明显 单位：套 对中国的经济来说，是多灾多难的一年。美国次级贷引发的全球经济危机也影响到中国的经济发展。 对于宁波的房地产市场来说，同样深处这个大环境中，自然也无法避免。的宁波房地产市场可谓大起大落。销售成交上，全年市四区共成交新房22865套，总成交面积191.37万平米，总交易金额185.87亿元,成交均价为9713元/平米.住宅销售总面积137.16万平米（包含部分住宅附带商业及车位）。总交易金额127.58亿元,成交均价为9901元/平米。从成交物业类型总量上看，08年住宅成交量占新增住宅供应量的40.8% （数据来源：房地产交易中心） 商品房供应趋势对比分析—— 从07年的供不应求到08年的供过于求，去化放缓 单位：万平米 （数据来源：容创机构研展部） 全年，市大四区(含江北北区/高新区)共有59个楼盘项目推盘或加推上市销售，总推出面积335.95万平米左右，其中推盘量最大的为鄞州区和高新区，为168.03万平米和50.49万平米，分别占到推盘总量的50%和15%，海曙仍然较少，为6.8万平米，仅占总量的2%，海曙推盘量在总推盘量中的比例继续减小；物业类型上，住宅占据大部分，达255.84万平米，占总量的76.2%，商业、办公仅占4%和20.8%，办公物业所占比例有所上升，新增55.11万平米；住宅类物业中，别墅和单身公寓也都有一定的放量，全面共推出别墅（含类别墅）1011套31.18万平米，单身公寓4725套35.27万平米，分别占住宅类物业总推盘面积的11%和12%；开盘时间上，多数楼盘集中在5、10、12月入市，区域分布仍以鄞州、高新区和江东为主 市场供应 房价涨幅放缓，出现震荡走势， 部分江东区域项目和郊区楼盘出现价格回调 今年，各月成交量呈“W”型曲线分布，全年市场持续低迷，成交量降至宁波历史上的最低点。临近年底政府的宏观调控方向开始转变，各种救市消息出现，宁波住宅市场出现了一波小阳春。包括江南一品等几个12月份开盘的住宅项目出现暖风洋洋的感觉，成交套数有所提升 （数据来源：房地产交易中心） 房价分析 从降价的一系列项目看，大多是位于07年价格有突飞猛进的板块，或本身曾有大的价格升幅，其中最令人瞩目的是万科青年置业计划，该活动日后已经成为08年楼市回调的标志性事件 宁波楼盘主要的价格调整案例 营销事件 9月1日，万科金色水岸二期推出青年置业计划后，9月4日晚一期30-40名业聚集金色水岸售楼部对开发商提出质疑,并要求退房. 9月23日，盛世天城一期28位业主代表递交<业主维权书,10月5日100多名业主聚集开发商公司强烈要求退房，10月7日100多名业主聚集售楼部要求退房.开发商因此成立律师团针对业主提出的问题与其交涉 以万科为代表的鄞州区楼盘纷纷跳水， 宁波住宅只涨不跌的历史告破 营销事件 从走势来看，05年5月至05年9月的走势，与08年9月至08年12月的走势十分相像 实际上，05年5月“国八条”出台前后的宁波楼市走势与08年9月金融危机及万科全国领跌所产生对消费者消费信心的走势非常相似。 06年4月之后房价进入上升通道，并持续三个月以上为结束标志，整个价格调整至05年5月开始，持续了11个月 市场折线显示房价波动已至谷底，初开始价量回升 房价走势 众多开发商受资金压力影响及看淡短期市场行为， 土地大量流拍 08年市四区推出61幅共计3678亩土地，成交52幅共计2755.55亩土地。同比07年成交土地增加494.58亩,成交土地增加以非住宅类商用性质为主。从供需比角度看，08年同比07年回落15%，需要特别指出08年流拍的9幅土地，其中有8幅土地是在8月以后。从成交价格看：仅原隆兴公司地块、北郊路以西地块、原供销社职工中等专业学校地块、东钱湖砖瓦厂地块共计四幅地块高于起拍价成交。众多开发商受资金压力影响及看淡短期市场行为，导致以紧缺型供应为主的宁波土地市场08年供求比环比低于近五年均值5% （数据来源：容创宁波机构） 土地市场 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看