文本描述
产品定位思考 产品分析 片区 片区定位 长春市9大区域的发展整体按照“一级规划、两级建设”的思路进行。
净月开发区的功能定位是”打造特色旅游“。净月潭旅游经济开发区定位于环境优美的城市生态旅游区、高教区和居住区。
净月潭国家森林公园 始建于1934年,国家级重点风景名胜区,国家第七大森林公园 。
119个山头,30多个树种,森林100平方公里,潭水430公顷 交通 距市中心18公里,车程约20分钟,距长春火车站16公里,距机场23公里。
有102路、120路、160路公交车辆直达市中心不同区位,用时约20分钟至40分钟。
大型轻轨也将在这里全面开通 配套 商业:净月商贸城、净月购物中心……
教育:净月小学、师大附小、长春大学、东北师范大学、吉林艺术学院、长春税务学院 …… 小结 净月区域有着无限的升值潜力和广阔的发展前景。
根据自然资源状况,净月是长春最好的富人别墅区所在地。
但目前为止净月作为一个居民常住的居住区还是不够成熟,生活多有不便 项目本身 位置 项目位于长春市东南部净月森林公园入口处。
不靠山,没有非常独特的资源特点。
风格 与兰乔圣菲类似。
南加州风情,亦即改良西班牙风情。
质朴奢华的气质,手工打磨的感觉 价格 根据我们的猜测,别墅的销售价格应该在10000元/平米左右 产品分析结论 我们的项目所处的是一个国际意义的富人居住区。
产品的所有硬件因素都决定了它是真正引领长春市场的别墅生活区 市场分析 市场格局 长春市的房地产市场整体发展相对比较低级。
消费能力有限,市场供给量大,多挤在中档或中高档。
就高端市场而言,没有真正意义的富人区 别墅的发展 第一幢别墅——长影小白楼。
1999年之前,只有富豪花园和天华苑在售。同期,净月产生了烂尾别墅。
1999年后,长春的“社区别墅”开始逐渐兴旺,但“别墅社区”始终难成气候,一直到现在。
竞争对手 美印溪谷
香墅街
森林华墅(号称唯一的纯别墅区)
蕴城别墅
优山美地(电力系统内部消化一大部分)
大顶山李嘉诚项目 长春没有真正意义的富人区,长春的别墅市场未真正形成,更谈不上真正意义的竞争 市场分析结论 消费者分析 目前净月别墅买家 一、小康精英。高级职员,用在市区内买一套房的钱在净月买别墅+汽车,提前过上“高尚生活” 。
二、豪客。这一类买家财力雄厚,眼光长远独到,购买净月别墅基本为投资保值准备 有能买的起的人吗? 从表面看,长春人的收入并不高,但事实并非如此。
看看卓展的火爆销售场面,谁也不能说长春人没钱。
以瑞士伯爵名表为例,销量占据全国销量的大半江山,业内素有” 得东北者得天下“之说法。
为什么不买别墅? 观念尚未升级。认为住在城市中心才是高级的。
不值得花那么多钱买别墅,而且是住到郊区去。
收入不能见光,尽量避免张扬。
在意识中房子和手表等交际性产品不同,不能明确代表身份。
部分人买别墅,到大连等其他城市去购买。
自己在郊区买块地,自己盖 “别墅”。
他们住哪里? 老牌豪宅富豪花园等地。
各新派高档社区:万科、中海、融创等项目。
南湖、同志街、红旗街等传统 “高尚区” 。
他们怎样消费? 东西好坏倒在其次,关键是在哪里买的,花多少钱买的。
为了面子,出手大方,重视社会认同。
追求品牌,讲究身份,圈子效应明显。
意见领袖和媒体导向对消费决定非常重要。
消费者分析结论 有消费能力,但目前没有形成别墅的消费观念 消费者:有消费能力,看重身份,对别墅生活价值认识不足 市场:没有真正的富人区,别墅市场未真正形成,谈不上真正意义的竞争 产品:我们的项目具备了富人居住区的所有硬件因素,是真正的别墅区 真正有身份的生活 项目定位 案名 NATURE BRIDGE
松乔伯爵
森乔伯爵
南爵1号
…… 备选案名 WOODSIDE
伍德赛德
无上
屋上
吾尚
美国最富的十个社区之一,位于南加州。
甲骨文公司的首席执行官埃里森按照日本皇家建筑的风格建造,花了约1亿美元在修建该住宅上。
创作表现 推广节奏思考 本项目推广的最大障碍来自消费者对产品类别价值的不认同 如何解决本项目的最大障碍——来自消费者对产品类别价值的不认同。
如何进行推广节奏安排? 房地产推广的特点 片区的重要性,决定了很多时候要单独解决片区问题。
推广周期短。所以很多时候要单刀直入,直接切入需要解决的问题。
城市话题的营造很重要,很多时候新闻式的做法颇有必要。
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