石家庄中央商务区项目
市场研究及策划顾问报告
8月
僅呈：XX房地产开发有限公司
目录
石家庄中央商务区功能定位
石家庄中央商务区发展模式及规模档次定位27
开发方案建议
60
财务分析
96
开发时序及亮点建议
78
本部分待解决问题及研究思路
问题一：石家庄中央商务区与北京CBD的区别？未来的功能定位？
通过对比分析，明确石家庄中央商务区功能
本项目的模式以及业态比例关系
地块分析
北京CBD的发展分析
石家庄发展趋势分析
综合体模式分析
勒泰业态关系
万达业态关系
总体布局方案
问题二：各个物业所承担的角色以及比例关系？
问题三：方案布局？开发分期？亮点？
开发时序及亮点
财务分析
本项目不同业态关系
1、石家庄中央商务区功能定位
明确石家庄中央商务区的总体功能
本项目考虑总体功能定位时重点考虑的问题
北京国贸
案例支持
功能定位
三个发展阶段：三个主导功能 三个开发亮点 石家庄与北京商务区的不同点： 总体功能 产业特征 客户特征 物业特征
北京国贸——项目背景
中国国贸地处北京中央商务区的核心地段，是由酒店、写字楼、公寓、展厅和商城等高档商业建筑形态组成的地标性建筑综合体项目，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。 国贸自1990年开业以来，云集了多家国际知名跨国公司、承接多项国际、国内会议及大型商务活动，取得了良好的经济效益和社会效益。 随着国贸三期的竣工完成，使国贸总体占地面积达到17公顷，总建筑面积达110万平方米，进一步提升了中国国际贸易中心在全球世贸中心的地位

北京国贸发展研究
功能定位
北京国贸的发展历程及主导功能 形成以写字楼为核心功能的商业综合体项目
功能定位： 重要国际金融功能区 现代服务也聚集地 文化传媒产业聚集区
以商贸为主的城市综合功能区
产业多元化发展：国际商贸中心区，金融和文化传媒产业聚集地
国际商务中心区
北京国贸发展研究
功能定位
中国国贸——起步阶段（1985～1990年） 国贸一期：满足城市功能，树立区域形象
改革开放后，外商大量进入北京，外贸进出口额逐年大幅增长。但北京能够满足外商要求的商务设施极其薄弱。 北京亟需一个可以代表城市形象的综合性商务地标项目，体现城市的商务功能，为吸引更多外商进驻北京提供硬件基础。 1985年，中国国际贸易中心项目开始破土动工。 当时国贸所在的大北窑区域多为制造业加工厂，商务氛围薄弱。区域功能单一，以酒店为主，国贸一期的功能组合基本代表了区域特征，但在品质上均大幅提升。 1990年，总建筑面积43.7万平米的国贸一期工程竣工，一座多元化、高质量、全方位的大型高档综合体成为区域的地标

北京国贸发展研究
功能定位
中国国贸——起步阶段（1985～1990年） 国贸一期：大量外商进驻，以酒店为主导功能
1990年8月30日国贸中心一期全面开业，成为北京首个集办公、住宿、餐饮、展览、会议、宴会、购物、娱乐等多种功能于一体的综合建筑群。 在业态配比方面，酒店功能占比大，大量外商的进驻，为酒店业的发展提供市场支撑

北京国贸发展研究
功能定位
国贸一期以酒店和写字楼功能为核心，其中总建筑面积近8万平米的国贸写字楼抢占了京城写字楼市场30%的份额，在其带领下，区域内集中了60%以上的外商驻京机构，成为外商在京首选办公地点，从而确立了以商贸为主的城市综合功能区。 项目亮点为五星级中国大饭店由香格里拉饭店管理集团管理，是众多国家元首、政府首脑、重要国际组织和各国商业巨头来京的首选下榻之地，有“第二国宾馆”之称。 此酒店成为区域高端酒店代表，为项目树立良好的形象，提升项目整体档次和品质

中国国贸——起步阶段（1985～1990年） 国贸一期：确立以商贸为主的城市功能区，中国大饭店提升项目整体档次和品质
国贸一期
中国大饭店
北京国贸发展研究
功能定位
从1990年到2000年，北京实际利用外资金额由1亿多美元增长到24亿美元，猛涨20余倍，大量外资企业进入北京。 1996年12月25日，国贸中心二期工程破土动工。1999年12月30日，国贸中心二期工程全部竣工。在国贸二期中，全部为写字楼物业，总建筑面积超过10万平米。 外资的进入激发了办公物业的需求，国贸也真正成为办公为主的商务综合体

中国国贸——发展阶段（1996～1999年） 国贸二期：区域功能转型，突出写字楼功能业态
国贸二期业态
北京国贸发展研究
功能定位
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