大连酒店公寓市场报告 11月 一、政策回顾 1、近期政策回顾 一、政策回顾 1、近期政策对市场影响 总的来说，本年度内适度放松的房产政策方向不会改变，对市场的推动将持续作用 二、房地产市场发展 大连近年来房地产投资额平均增幅在21.7%，05年开始进入快速发展时期，08年房产市场受到金融风暴影响，房产投资受到抑制，但相比07年仍有增长。 与全国其他同类城市相比，大连的 年房地产投资额仅次于杭州和南京，但明显高于其他沿海城市 房地产市场进入快速发展期 二、房地产市场发展 供不应求的局面仍然存在 大连近年施工竣工面积 近几年来大连市房地产市场发展加快，新开工面积明显放大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在 .5-2.5 年之间，因此我们预测大连在 - 年三年间商品房将出现集中供应状况。 近几年大连年均商品房竣工量仅在 480 万平方米左右，处于明显较低水平。 相对于大连市的人口数量，可以看出近几年大连市的商品房供应明显不足，市场刚性需求依然存在 三、住宅市场发展 供求——供不应求矛盾仍然存在，但已逐渐有改善 大连近年来住宅成交量增涨迅速，07年达到784万平方米，同比增涨近40%，08年受宏观经济面影响，楼市成交下滑。 从供应来看，住宅竣工面积在07年之前始终保持500万平方米上下，08年供应量猛增，供求矛盾有望得以缓和 三、住宅市场发展 供求——09年住宅市场回暖，需求再次放量 08年受金融风暴影响，房地产市场受挫，成交陷入低弥。 09年宏观经济逐渐走出谷底，扶植楼市的相关政策陆续出台，购房信心回归，前期积累的刚性需求得以释放，使得09年住宅成交明显放量，供求比重回1以下。 目前市场成交仍以刚性需求、动迁需求为主，投资性需求也逐渐开始入市 三、住宅市场发展 价格——住宅价格进入加速增长期 平均增涨21% 从05年开始大连住宅价格进入高速增长期，年平均增幅达到21% 08年虽然房产市场受到打击，成交明显回落，但价格仍然保持了17%的增涨速度 三、住宅市场发展 价格——短期内企稳回升，09年直上7000元/平方米大关 08年市场观望气氛浓厚，08年下半年至09年上半年住宅价格出现明显回落 09年开始由于销售量逐步回升，开发商信心恢复，市场上优惠措施开始减少，部分项目出现试探性涨价，住宅价格在年中出现回升趋势。截止8月，住宅成交价格达到7333元/平方米，较年初上涨5% 三、住宅市场发展 客户需求——外地人购房占据1/4 目前大连住宅市场中外地购房者占据1/4席位，在一些高档住宅项目 中甚至可以达到6成以上。 这些外地购房者中又以东北客户为主力，他们选择在大连置业主要出于三个目的： 1、看中大连的地理环境，自住购房，用于休闲、养老、收藏 2、看重大连房产市场发展空间，作为投资 3、外来人口留连，满足居住需求 外地人在大连置业一般走两个极端，一部分会选择市中心区域的精品楼盘，以及星海湾一带的豪宅；另一部分会选择总房款在40—50万左右的普通住宅 三、住宅市场发展 客户需求——改善型及动迁需求为主 大连市改善型需求占主导地位，经济的发展、生活水平的不断提高，使人们对居住条件的要求越来越高，越来越多的人希望通过购买商品房改善居住条件或生活环境，累计占总体的 47% 伴随着“五个一”工程的全面启动，09年将是大连进入城市改造、快速发展的重要一年 ，初步估计中心四区的拆迁面积就达到50万平方米，且大部分动迁无法进行回迁安置，货币化补贴比例往年明显增加，动迁需求占25% 其次婚房、落户等刚性需求占总体的 22% 投资型需求仅占总体的 5%左右 三、住宅市场发展 客户需求——中小户型受到亲睐 刚性需求较为旺盛，导致了过渡性客户比较青睐 60-80 平方米的中小户型，而改善型客户的需求多集中在 120-150 平方米，150 平方米以上的大户型由于总价较高而需求程度较低 四、宏观市场总结 宏观政策 市场供求 09年以来维持温和的扶植楼市政策 开发商资金得以缓解，楼市信心回升 客户需求 09年市场回暖，成交放量，价格走高，重上7000元/平方米高位 楼市回暖大局已定 外地购房需求占据1/4，豪宅及小户型投资产品受其欢迎，本地需求中已改善和动迁需求为主 二、酒店公寓市场 1、产品类型 可售型酒店公寓 出租型服务公寓 小户型公寓 酒店公寓 房型面积在30-100平方米左右，多为精装修，无酒店式服务，不反租 房型面积在30-70平方米左右，精装修，有家具配置，提供酒店式服务，部分项目提供反租 与酒店类似，但以长租客户为主要服务对象，不对外出售，酒店式经营管理 代表项目：泛华领城，杰特公寓等 代表项目：港湾一号 代表项目：香格里拉酒店公寓，大连盛捷港湾服务公寓等 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看