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【宏观市场分析】
对别墅市场的影响 。
别墅市场作为相对稳定的住宅细分市场。别墅市场受政策影响较小，与经济增长、消费意愿和财富积累直接相关。
由于经济发展衰减，受到整个房地产市场的影响，别墅亦进入调整期
【小结】
别墅产品如何在调整期突围，在市场中以鲜明特色的产品以及营销策略取得胜利，需要具有“回归”的勇气。
“散兵游勇”将丧失自家营盘，“正规军”危机中由其抗跌性更显发展机遇
【二】【中观市场分析】
石家庄土地政策特点（针对别墅 ）
1、土地政策方面一系列政策出台，通过宏观调控下，石家庄别墅市场的供需关系还未发生根本性改变。
2、金融政策方面对于一些处于经济快速上升期的地区来说，别墅产品的需求也处于快速上升期，别墅成为了相对的“奢侈品”
【中观市场分析】
石家庄（别墅）市场分析
1、竞争状况受存量房与土地放量增加影响，城区内以高层建筑为主流的产品的市场价格将保持理性的平稳水平。而城区周边近郊的普通住宅等产品，投资受重视程度大打折扣。
2、消费客群细分变化受全球经济及国内经济下滑的宏观环境下，石家庄这样一个以商贸为主导经济的城市的经济实体将受到较大影响，人们的消费观念回归理性，奢侈品消费比重将明显下降，“别墅”是其中之一（但本质不同）。因此，消费别墅产品的细分客群将小范围调整，但需求的本质不会改变
【小结】
“别墅”的文化在石家庄还不是那么容易被欣赏，环境资源的价值才是目前乃至相当长一段时期内石家庄别墅产品的价值核心
【西部】属政府、部队等政区，地段上占据相当优势。 别墅配套齐全，主要购买人群为政要、大中型企业 领导。（南水北调与西部的生态规划开始） 【东部】属于高开区，别墅在规划和配套上与国际接轨，产 品日趋成熟。 【北部】以汊河为核心的体验水和生态的别墅群。 【南部】在区域开发上相对滞后，别墅区注重社区功能
【三】【微观市场分析】
【四】【产品SWOT分析】
优势（strength）
蟠龙湖北部，紧邻湖畔（300米距离）,天赋强.
属于早期石家庄不多的几个周末游玩去处之一
（市场认知早）
1200亩开发面积，未来酒店、学校、商业等配套齐备。
特色养殖场，拓展训练场地。
自然生态环境留存完整
交通便利，未来红旗大街通车（20分钟进入市区）
劣势（weakness）
区域产业未形成明显优势
区域定位未出现“领袖型”产品
元氏地域口碑未形成美誉度
项目无任何包装，现场未形成应有的品质感
道路无任何指引
目前进入市区的路况较差，氛围不足。
需改造的景观及配套建设工程大
产品自身的（设计）品质感不突出
户型面积单一，功能单一
威胁（threat）
经济危机影响，导致部分产业的缩水，目标客群对购买与投资更加理性谨慎，销售更加困难。
蟠龙湖区域在售的别墅构成直接竞争。
目前市场条件下各盘行销手段会相继推陈出新（价格战已难以避免）
机会(opportunity)
毗邻蟠龙湖，位置识别度高。
拥有山头及人防工事遗址等，能够加以利用。
市场对体验性消费的需求增加，使建造带主题的体验性别墅区成为可能。
元氏目前尚未有产业做为南区别墅的支撑
早期别墅开发近乎处于“杀鸡取卵”的做法
【小结】
做“熟”项目区域成为重中之重。
体验性与地块的山水整合，形成项目一大特色。
通过构建富有精神主张的项目，在推广上形成拥有极高美誉度的分类影响力（区域、规划、产品、体验、情趣、功能等）
【五】【客群需求分析】
【墅客心理】
别墅类产品在国内出现及发展还处在误区发展阶段，客群对别墅的理解大量通过外文读物及各种渠道了解（尤其全球一体化带来的资源共享）
虽然发展的时间很短，但人的质量认知在迅速提高
对别墅的需求变得越发炽热
大量成熟的别墅出现，如北京的众多别墅区已经可以跟国外的很多产品过招，客群的需求心里也出现多样化的局面
【墅客需求分析】
客群描述
30-50岁，年薪（基础）20万以上，注重健康生活。有时间，对休假具有明确的目的性，钓鱼，骑马，打高尔夫，而不是大多时间在别墅内渡过。
已经有小孩或者老人，考虑产品对小孩和老人带来的利益。
注重性价比，或者是对产品有独特的偏好，比如通过产品带来的体验、居住、旅游、培训、教育等的利益
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