The Science of Living
Gemdale Corporation
慈溪金地鸿悦首期开盘定价报告
科学筑家
报告大纲
第二章 区域市场分析
第三章 参考个案
第五章 总体价格策略和市场定价
第七章 总体销售安排和经济测算
第六章 价格表形成及验证
第一章 宏观因素分析
第四章 客户情况分析
第一章 影响项目定价的宏观因素分析
2. 慈溪今年个案成功与失败案例分析
3. 慈溪市场走势对项目定价的影响
1. 慈溪市场主要基础数据分析
1. 慈溪市场主要基础数据分析
1.1 慈溪市场主要基础数据分析 1.2 慈溪年度房地产市场分析 1.3 慈溪近期市场分析 1.4 慈溪二手房市场分析 1.5 近期土地市场分析 1.6 小结
1.1 慈溪市场主要基础数据分析
未来1－2年供大于求，供过于求的现象将持续

10年施工与竣工面积比为6.5，远大于常规的3.0，未来1-2年供应将急剧放大； 10年施工与销售面积比为3，等于常规的3.0，未来1-2年供大于求现象将持续； 10年施工与新开工面积的比为3.3，大于常规的3.0，表明远期供应有减小趋势

慈溪年度成交商品房住宅约为60万平方米左右。截止到9月底已经销售39万方，剔除香湖丹堤（3.8万方）、星光家园（3.2万方）已销30万方，成交量萎缩。 整体市场供过于求趋势明显，买方市场特点将越发明显。 10年之前价格整体上涨趋势明显，11年由于供需关系和调控因素，价格基本于去年持平，结束了-来的上涨趋势

1.2 房地产市场年度成交情况分析
除去杭州湾新区影响
慈溪在限购政策出来后影响较大，成交量严重下滑，具体表现在1-4月份。 5-9月份华润凯旋门和维科太子湾以价换量的策略使得整个市场销量上行，但因为这两个典型项目都处于慈溪最好的板块，因此单价较高

华润5月18开盘， 降价销售
1.3 慈溪房地产市场情况分析
维科8月20开 盘，降价销售
二手房市场在政策后销量下浮明显，10-12月基本维持在2-3万方； 2001年4-9月只有5000-7000方，基本只有之前的四分之一； 2-9月份价格维持在1—1.1万/㎡，价格没有明显的变化

1.4 慈溪房地产二手房市场情况分析
慈溪主城区住宅土地总计成交38万方，总建达到88万方。 1月10日成交的城西保利地块就达到近60万方。 5月27日城南地块绿城以楼面价4537元/ ㎡的价格拍得，高出起始楼面价（3910）627元/ ㎡，参考梵石壹方大厦酒店式公寓19000（含精装修3000）的均价，地块价格偏低。 界牌地块近文化商务区（会展中心旁），7500楼面价起拍，最终流拍。 从一级市场来看，土地市场逐渐变冷，大多数开发商对于慈溪房地产预期走势持谨慎态度

1.5 慈溪房地产土地市场情况分析
慈溪商品房市场市场整体维持在50-60万方的成交量，今年成交量与往年相比有所萎缩，供大于求的趋势进一步加剧； 一手房市场，处于以价换量的阶段； 二手房市场保持低迷状态； 土地市场上城南地块较低价格成交和界牌地块的流拍也反映出开发商对于整体市场信心的不足

1.6 小结
2. 慈溪今年个案成功与失败案例分析
2.1 今年成交明星分析 2.1.1 华润凯旋门 2.1.2 维科太子湾 2.1.3 热销共性分析 2.2 今年滞销项目分析 2.2.1 绿城玫瑰园 2.2.2 绿城慈园 2.2.3 滞销共性分析 2.3 近期降价项目 2.3.1 慈溪财富中心 2.3.2 降价项目小结 2.4 小结
2.1.1 慈溪今年成交明星分析——华润凯旋门
上半年销售主要为三期，前两期为别墅和小高层，推广名中央公寓。三期为小高层和高层，推广名凯旋门

华润凯旋门
38#楼高层 主力户型：220 ㎡ 主力均价：/ 表价均价：17746 总户数：58套 区划率：0%
华润凯旋门
一批去化率：260/352 74%
华润凯旋门整体均价17579，今年总计销售金额8亿。以6个月蓄水周期计， 华润凯旋门220户型共116套，去化51套，即每月可销售4-5套； 135-140户型共168套，去化149套，即每月可销售13-14套； 160-180户型共68套，去化60套，即每月可销售5-6套；
华润凯旋门
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