地产服务 投资管理 资产及商业管理 绿景梅林项目之超高层专题研究 7月10日 德思勤深圳 谨呈：深圳市绿景集团 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 版权声明 Copyright; All rights Reserved This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 前言 报告的方向与绿景梅林项目的总体战略目标一致，旨在打造一个集绿景十五年，集深圳改革开放三十年的，具有里程碑性质的全国精品项目。 本报告是在总体定位报告的前提下的深化。报告结合了项目的物业定位、档次定位、产品定位、发展战略等内容，对规划设计及后期产品打造具有指导性及参考性意义。 本报告并非最终成果，报告的内容要根据总体定位的变化进行相应的调整 报告目录 一、超高层住宅的界定 二、超高层住宅的发展背景 三、超高层住宅开发模式研究 四、本项目超高层开发适应性研判 一 、 超高层住宅的界定 主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑，俗称“摩天大楼” 超高层住宅的界定------ 高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。联合国1972年国际高层 建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）； （2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以 上（即超高层建筑）。 日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高 层建筑。 我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为 低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。无疑，现代 超高层建筑从一定意义上是城市现代化标志 建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化 100米高度带来的质的变化 户型 成本 实用率 安全性 物业管理 通透性差 异形房间 面积的影响 阳台 开窗 公摊较高 消防楼梯增加 实用率多在70％左右 成本比高层高出15%～20% 对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加 电梯安全系数 可燃性材料增加 人员疏散问题 日常运行能耗高 后期维护管理费用高 其他 开发周期拉长 智能化技术的使用 水系统、配电、消防要求的变化 超高层住宅的界定------ 二 、 超高层住宅的发展背景 超高层出现的城市背景—— 经济发展与高度城市化的产物 国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看，超高层物业较多，国外和沿海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经成为代表身份象征。 这些城市的共同特征是： 区域乃至全国中心城市; 经济发展水平较高; 城市化率高和人口密度大; 地价居高不下; 城市重要区域土地极度稀缺 超高层多具强势景观资源 世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等。 超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担“城市运营商”角色。 开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值。 综合社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享。 在开发土地过程中被要求考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益，被要求具有一定的景观性，注重与周边环境的融合 超高层出现的资源背景—— 一般位于城市核心地段，并有优势资源 超高层客户共性 世茂滨江系列 万科金域蓝湾系列 成都、重庆、杭州…… 深圳、上海…… 经历丰富 愿意尝试新鲜事物 能够接受创新 经济实力较强 视野开阔，见多识广 …… 大城市生活背景 超高层出现的客户背景—— 市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看