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明确销售目标
区域市场走势
我们面临的问题
如何引领并提升区域价值？
实现销售目标
营销战略、策略
营销执行方案
现场管理方案
客户满意度方案
CONTENTS
分阶段销售执行方案
客户满意度达成
我们面临的市场问题
解决问题的营销战略
区域市场形成的特征
现场管理执行方案
项目名称： 万科中石油桥项目（暂用名）
项目开发单位：天津万科房地产开发有限公司
项目区位：南开区卫津南路中石油桥东侧（国风星苑小区旁）
项目规划指标：
项目本体基本属性
项目产品构成
LOFT
50㎡，5.1米层高
精装住宅
主力90㎡以下
精装公寓
50 ㎡
集中餐饮、社区商业
30-700 ㎡
青年主题会所
万科中石油桥项目
奥运板块、万科制造、青年社区、活力之源
住宅：项目基础价值与利润保障
LOFT、公寓：项目活力价值与利润保障
商业及会所：项目档次提升与功能补充
总体定位与分物业形象
——形势篇——
不谋全局者，不足以谋一域；不谋万世者，不足以谋一时
我们面临的市场环境
借势奥运开幕（天时）
重点道路交通规划（地利）
目标客户对于区域的逐步关注，区域价格的不断攀升（人和）
天时、地利、人和已具备
只欠引领标志性项目的东风带动
08年万科拉起天津奥体区域的成熟序幕
营销环境仍不容乐观
劣势&威胁
优势&机会
万科标准化住宅产品
万科全国性住宅品牌
万科良好的物业管理
面对不容乐观的营销环境，如何寻找市场机会？——从客户需求、项目自身和竞争环境中寻找市场机会
满足哪些需求是本案的优势和机会？
从客户需求中寻找机会
从我们自身已具备的资源中寻找机会
万科企业优势资源
标准化产品
专业开发流程
品牌的市场号召力
优秀的管理运营团队
丰富的系列开发经验
全国性市场覆盖能力
优秀的企业文化
我们已具备的资源分析
从现状及未来的市场竞争中找到机会
住宅消费需求是可能的机会
竞争对手不具备的是可能的机会
产品功能
产品价格
物业服务
交通便利
生态环境
产品精细
物业服务
万科品牌
区位配套
风险保障
品牌归属
保值增值
社会认同
尤其是三者的组合！
我们的核心价值如何对客户进行有效传递？
传统的销售体系
畅销是阶段性和偶然的，竞争是长期和必然的；产品是表象，需求才是最真实的市场；
发现和把握顾客的需求，而不只是通过供应系统把产品硬塞给顾客
培育和管理需求，建立长期的业务和未来收入，而不是仅仅创造短期的销售业绩
项目品牌与产品
丰富的内涵与价值
房地产消费客户日益复杂化的需求
目前传统的销售体系
传统的销售体系反映出的问题
产品价值和丰富内涵表现严重不足
缺乏多维度的营销
接触点，产品的丰富
信息得不到充分
有效传达
传统体系的问题——接触点的价值传递效率较低
目前的客户接触点比较单一，主要是通过售楼现场、路牌、报纸媒体及网络广告等；
缺乏一些与客户的接触深度较深的活动营销、体验营销等方式的接触面；
主要接触点：现场销售人员的营销针对性不强、不够积极，导致产品的内在价值和丰富内涵传递效能低
售楼处的来电来访客源积累不够，客户资料挖掘不够重视
售楼员对楼盘价值的阐述不够深入
问题：
在现有的市场竞争中，如何凸现本案核心价值？
怎样的客户能够接受本案的核心价值
如何放大关注客户的基数？
本案的核心价值如何对客户进行有效传递，以提高成交率？
新政出台后，客户心理发生怎样变化？如何引导？
本案如何造势发展，全面超越对手，形成区域内的一枝独秀？
我们的营销体系要解决哪些问题
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
