盐城·金庭苑别墅营销推广建议 宁波奥思特房产策划公司 3月 营销目录 二、客户分析 一、市场分析 三、推广思路 四、活动方案 一、市场分析 1、政策分析 （1）坚持调控，巩固调控的成果 （2）温家宝总理：房价远没有回到合理价位，调控不放松 （3）“有保有压” 两会”期间，住建部等部委对房地产政策表态，政策措施“有保有压”，“限购令”不松动，房产税改革试点范围扩大，主要城市继续坚定落实房地产调控政策，但合理购房需求会受到保护，这些通过“两会”透露出来的房地产政策，将大致确定今年的房地产市场走势。 （4）房地产业仍面临较好发展空间，长效机制将逐步建立 （5）货币政策的变化（降息、降准等） 2、盐城别墅市场分析 本案项目周边同类产品竞争不多，也就月湖花城一家，但是在总价上我们具有很大的优势 项目周边楼盘分布 金庭苑 别墅 项目周边楼盘分布 金庭苑 别墅 3、同类产品对比 区位定价分析 从上述楼盘看,盐城地区别墅供应量小,多分布于盐城市区边缘,面积相对比较大。 从地理位置来看，仅有月湖花城和依云香溪与本案靠的较近， 目前月湖花城只剩下独栋，其它产品已售完；而依云香溪单价与我们项目相差不多，也是联排产品，户型类似，因此有一定的竞争，该盘别墅前后都有私家花园。但对我们有利的是其所剩的房源不多。 从宣传类型来看，各楼盘重视了广告的效应，在广告方面做出了很大的投入，以让更多消费者关注到该项目，从而进一步扩大目标客户群体并加深了客户对其项目的了解。 上表简单分析： 4、本案SWOT分析 靠近市区、地段优势明显，东进路上，商业发展迅速，本项目附近的住宅及商业有巨大的发展潜力。 项目规划产品种类多，有住宅、别墅、商业等，可以满足不同消费者的需求。 双学区房，距离名校不远。 东边有时代超市二店和宝龙永辉超市，西边有一菜场，生活配套设施相对齐全。 政府可建别墅土地不再批建，地段和产品皆属稀缺资源。 房产调控和货币政策有所松动； 优势（S） 劣势（W） 项目南边有工业厂房，不利于产品高级质感的塑造，日后拆迁规划也是一不可确定因素。 客户对地下室和车库与房屋面积同价以及计入产权与否分歧很大。 相临两套别墅之间私密性不强，站在靠采光井的窗边可以清楚地看到对面一家。 周边相应生活配套不够齐全，银行、商业还几乎没有。 没有打响知名度，宣传推广较少，很多消费者对本项目不知道甚至是不了解 本案SWOT分析 本项目都是稀缺房源，再此地段上已不可能再建。 在售的别墅产品不多，购买别墅的客户可选择的房源并不多。 政府规划向城南发展，而本案正在日益形成新的生活圈内。 东进路上的盛业区还在不断往西发展，与东进路口的商业很快就会相接。 房产调控和货币政策有所松动 机会（O） 威胁（T） 项目南边有工业厂房，不利于产品高级质感的塑造，日后拆迁规划也是一不可确定因素。 靠近月湖花城，客户竞争激烈。 本案总价金额较大，首付五成，购房者有一定的资金压力。 没有较大的宣传力度和优惠活动，客户看不到实惠。 没有打响知名度，项目宣传推广较少，很多消费者对本项目不知道甚至是不了解 二、客户分析 1、客观因素对客户购买欲望的影响 2、客户购买心理分析 客户因为对房产市场的信心不足，导致购买趋理性，出手更为谨慎，如果价格达不到其心理价位，很难下定。 后期推广和介绍要多注重社区品质和全面配套，现场说辞要加强对市场部分的分析，给予其一定的购买信心，另外特别强调的是对竞品月湖花城的打击力度（例如总价额较大等），从而侧面提高自己的产品的优势，达到增强避劣的效果，进而提高客户对我们产品的购买信心，拉升客户对本项目的心理价位，增加其与我们的亲近感 （1）来电量询问产品对比 备注：开发公司于3月初做了两次短信群发 3、来电量分析 （2）通过传播途径的来电量对比 备注：开发公司于3月初做了两次短信群发 以上表格显示3月初的短信群发在市场如此严峻的情况下，有如此访问量，可以说效果还是不错的。 虽然没有达到成交的目的，但是经过此次短信群发，必然能将整个盐城市区客户覆盖一次，当我们下次宣传时，市场客户自然会产生共振，从而促成成交。 这更加提高我们进行宣传推广的积极性，从而坚定了我们对宣传效果的信心 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看