财富公馆.海湾金殿营销策划报告 目录 三亚旅游市场分析； 三亚区域分析； 三亚湾板块分析； 项目分析； 客群定位； 总体策略调性； 推广策略； 公关策略； 销售策略； 媒体策略； 市场分析 大事.大势. 大宅所趋 “梦幻天堂”度假产品正在三亚日臻完善 萌芽阶段 85年：政府官员度假与少数游客；三亚凤凰机场正式通航；政府以规划和对外交通启动 起步阶段 96年：接待游客总量持续增长；中国第一家五星级度假酒店在亚龙湾开业；盘活三亚湾路；政府吸引投资，主导建设；旅游业成为第一大产业 03年：国际游客比例高速提升已具有一定的国际知名度；已形成立体的度假区体系；开辟国际航线；重点基础设施建设；政府强力推进国际市场的开拓；构建无污染的产业体系 发展阶段 近年来，三亚旅游市场继续保持快速增长，国际游客稳定增加，国内第一旅游度假地的地位得到巩固 03年受到非典影响，增加的旅游人数下降，04年开始迅速恢复增长速度 从2000年起旅游业占到地区生产总值的60% 国际游客总量增长迅速，俄罗斯、日韩游客是主要客源占到了50%以上 旅游人口数量变化表示三亚已经越来越多的国家所认可，国内第一旅游度假地的地位得到巩固 三亚旅游收入及占GDP的比重 三亚人均旅游消费的增长（元） 三亚游客总数量、国际游客数量及国际游客比例 财富积累下度假成为时尚，三亚旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变 中国经济30年高速增长的财富积累有效地支撑了旅游方式的转型，休闲度假成为时尚； 高速增长下三亚旅游的两个现象： 人均停留天数上升，市场粘性增强； 淡旺季的入住率差距缩减，旅游季节性因素弱化； 以上表明，三亚正处于观光度假到休闲度假，再到生活度假的转型期，对三亚客户而言，旅游已经脱离了奢侈品的范畴，逐步向一种生活的常态演变； 理念 度假需求 $300 Per Capita GDP $1000 $3000 $5000 增长见识，享受视觉愉悦； 感官接触表面感受，“拍照留念”的方式 旅游是一种奢侈品 观光是旅游的核心 旅游是一种选购品 休闲放松是主题 旅游是一种生活方式，是生活的必需 释放压力，舒缓心情，自我调节； 住宿酒店，参与活动，融入氛围 体验生活，享受人生，交际方式； 旅游置业，生活化的度假方式 度假方式升级路径 数据来源：三亚相关政府工作报告 度假方式升级促成度假物业市场需求激增，三亚旅游置业亦随之快速增长 度假方式转型下的两大市场表现趋势： 酒店消费高速增长，03年起，市场有效客房数4年增长96.49%，远高于游客人数79.2%的增长率； 旅游置业逐渐成为高端、中高端客户的普遍行为，商品房成交面积5年间增长218%； 酒店是三亚早期的主力度假产品，旅游转型下，住宅市场从开始的依托于酒店的短期旅游度假公寓开始，逐渐出现中长期度假居住类产品，并受到度假客户的热烈追捧。 三亚近5年酒店市场的增长状况 三亚商品房市场的供需关系（2000-） 数据来源：三亚统计局 三亚度假物业发展历程 三亚商品房成交客户比例 春节三亚商品房成交客户比例 -2月三亚商品房销售比例 三亚房地产市场长期以岛外市场为主，随着旅游度假市场的发展和认知度的不断提高，市场规模和覆盖范围不断扩大 客户集中来源于“两区一都”，即以长江三角洲（以上海为龙头，向江、浙两省辐射）的经济发达地区和东北高寒地区以及首都北京 春节黄金周三亚商品房销售出现了主要销售市场扩大的情况，成都、重庆、河北的购房客户骤增，三个地区的购房数量已达到总销售量的20% 结 语 区域分析 仰止霓高.趋同共荣 房地产的快速发展使得三亚一线临海资源日趋匮乏，三亚城区附近的一线海景用地开发殆尽，剩余少量的海景用地价值日益凸显 以“优地优用，海滨一线资源公共化”为原则，采用“一线度假，二线居住”的用地布局模式。 海滨一线地必须用于公共性的开发项目，包括度假酒店、度假村、娱乐设施、餐饮设施等 —三亚市城市总体规划重大调整 从三亚房地产发展来看，三亚目前已经形成5湾+1区的格局，各区域之间已经形成初步的功能分区 市区：是三亚人口聚集、产业聚集、财富聚集的中心，生活配套齐全，自然资源一般，楼盘多以东北等高寒地区的中高端养老、度假客户为主 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看