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庸人花毕生精力矫正自己的缺点,而智者却懂得将自己的长处发挥至登峰造极。爱丽榭是天津首屈一指的高科技生态住宅,但本身却存在内景观资源薄弱、配套简单的缺陷。策划不是考虑矫正缺陷,而是考虑怎样把长处发挥至登峰造极
俩人在森林散步,突遇一老虎。一人赶快弯腰系鞋带,另一人说:“系什么鞋带,你能跑得过老虎吗?”那人说:“我不用跑过老虎,我只要跑过你就行了。”策划不能创造人赛老虎的奇迹,但策划可以训练系鞋带的意识,将颓势扔给竞争者。爱丽榭的成功,需要所有人员“系鞋带”的训练与实践
毛泽东在《湖南农民运动考察报告》中提出“搅浑水”作为弱势力量寻求生存的战略。国共之战,毛不断搅浑水,敲打蒋鞭长莫及的痛处,“欲取之,先予之”,待得羽翼丰满,便“百万雄师过大江”。爱丽榭在面临新城国际、伴景湾两大竞争对手的夹攻之下,如何搅浑水,如何欲取之,先予之,这是要考虑的战略
第一部分 市场分析
一、市场竞争者情况
(一)天津市场高端产品概况
爱丽榭初步定位是均价6000元以上,产品形象为高档。根据天津市05年春季房交会的高端项目情况来看,均价在6000元以上的楼盘有22个,其中别墅项目有5个。从项目地区来看,9个在南开区,5个在河西区, 2个在和平区,2个在开发区,1个在河东区,西青区、东丽区、津南区各一个,且均为别墅;
05年天津市场单价最高为均价13000元,项目为中新集团开发的老城厢11号公馆,项目位于南开区老城厢,项目形态为花园洋房,体量为50000平米;其次为泰达集团开发的格调故里和创辉地产开发的玛歌庄园,项目形态均为别墅,均价均为12000元,前者位于南开区南开中学西侧, 后者位于西青区。除以上三个项目外,天津其他住宅项目均价最高为7000元
从项目诉求点来看,多数高尚住宅的主要诉求点为地段,其次为内景观和规划,如老城厢11号公馆、格调故
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