山东莱芜绿叶岛项目 全程整合报告 野马策划机构 /9 前言： 《莱芜项目可行性研究分析》 《关于莱芜地块不利因素的分析及建议》 《山东莱芜项目物探报告》 前期提供的项目价值参考方案 本次提案思路：总结前期提供的市场调查信息、产品定位、产品规划等思路，完善以前 的策略及思想， 最大限度迎合市场，获得最优利益空间，降低开发成本及各种风险 整合目录 第一部分 项目概况 第二部分建设条件 第三部分 市场归结 第四部分 产品定位 第五部分 规划建议 第六部分 开发次序 第七部分 融资思路 第八部分 效益预算 第一部分 营销定位 第二部分营销节奏 第三部分 市场推广 第四部分 媒体投放 第五部分 活动公关 第六部分 渠道营销 第七部分 销售平台 第八部分案场包装 第九部分 销售道具 第十部分风险预案 CONTENTS.1 CONTENTS.2 第一部分项目概况 1、项目案名： 2、坐落位置： 位于莱芜南城经济开发区；南面临汶河，北靠孝义河，宗地东邻规划中的城市中心公园，森林公园，地块西侧汶河与孝义河交叉环绕，在地域上具有的得天独厚的水资源和环境优势。根据莱芜市城市远景规划，区域为南城经济开发区南扩区，城市配套正在不断完善。 3、地块情况： 占地约376亩，经济技术指标暂未定，根据物探勘测，本地块为南城采矿区，地下踏空面积较大，场区基本适宜3层以下（含3层）楼房建设 “绿叶岛” 汶河 孝 义 河 本案 第二部分建设条件 1、建设用地条件： （1）场地较为平整，土方可重复利用，节省土地开发成本； （2）项目位于南部板块，属于“一水一廊”生态规划重地； （3）根据物探报告显示：项目处于踏空区，建设条件只能规划三层以下（含三层）建筑。 2、周边环境条件： （1）两面临河，水资源非常丰富，便利打造“亲水”生活社区，具备别墅等高端项目的硬性条件； （2）周边小产权房较多、商品房楼盘也五个左右，但其社区环境品质一般，产品路线为中档走势； （3）市政配套随着楼盘项目增多日趋完善，“七通”基本到位； （4）南城板块，环境污染比较严重，消费者在选择取向上，存在一定心理障碍。 3、地下踏空区情况： 2002年南冶煤矿已停止了孝义河北岸以北的采掘活动。但该区域采矿历史悠久，在大桥南路以东、程故事村区域、孝义河南岸存在采空区，而且根据物探面积较大，稳定期为6-8年；南城比较严重的塌陷区主要有凤城塌陷区、孝义河南岸塌陷区、鄂庄塌陷区官常村塌陷区等等。这些塌陷区，对居民的住房心理造成影响。 市民对踏空区存在较高的忌讳和顾虑，我们要规避这些区域，合理规划，降低风险。 4、孝义河区域污染情况： 根据区域居民反映，孝义河污染主要是沿线工厂和居民排放污水所至，但污染的局面，已造成 居民对区域购房的抗性。 第三部分市场归结 莱芜分为五大板块： ① 城西，为泰钢集团所在地，该区域污染严重，选择该区域的大多为区域居民和泰钢职工。 ② 城东，城市发展的方向，未来高端生活区域，很多居民看好这一区域，高端楼盘也在这一区域。 ③ 城北，很多居民认为这一区域居住环境好，城市配套也相对完善，所以认为北区也是很适合居住的区域。 ④ 城中心，生活配套、城市配套完善，成为莱芜市民的首选区域。 ⑤ 城南，南城虽然在未来两年内，属于综合治理的中心区域，但是目前污染严重，在选择取向上，目前仍然有心理障碍。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看