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数据来源：戴德梁行（上海）咨询研究部
汇报思路
项目概况
项目背景
项目分析
阳江国际大酒店概况
阳江国际大酒店总建筑面积约47500平方米，占地面积约82000平方米
项目背景－－国际大酒店的历史背景
阳江国际大酒店的客房结构及房价
阳江国际大酒店于1996年开业，开业初期，为阳江当时最高档的酒店。
客房总数248间，主要客房的平均房价为265元/天。客房类型和房价如右表：
项目背景－－国际大酒店的历史背景
阳江国际大酒店的历史经营情况
酒店开业初期（1998～2000年），全年营业收入在5000万元以上。
自2001年开始，营业额逐年下降；2003年开始，酒店已经在亏损经营；至，已经发不出工资。因此，酒店的盈亏平衡点在4000万元左右。
酒店在～，客房生意逐渐减少。开业初期，房价按市价的八折出售，中期按五折出售，最差的时候，甚至给旅游团的房价为100元。
正常经营情况下，餐饮的营业收入比客房稍高，如右下表所示
项目背景－－国际大酒店的历史背景
阳江国际大酒店的历史经营情况
阳江国际大酒店的客户主要为两种类型：会议接待和旅游团，分别占的比例将近40%。散客及商务客户等约占20%。
阳江国际大酒店生意衰退的主要原因透析：
酒店为国企－－中国银行所属，经营者经营主动性较差，管理体制不完善。
政府部门的会议接待较多，回款较迟，影响酒店整体运作。
2003年开始，阳江中高档酒店供应量增加，导致市场竞争激烈。另外，漠江路的中高档餐饮亦夺去酒店的餐饮优势。
酒店长期没有重新装修，在竞争中处于劣势。
酒店经营下滑，员工失去信心，人员流动性大，直接影响到服务质量，导致酒店经营下滑得更快
项目背景－－国际大酒店的历史背景
项目区位环境分析
项目位于城东鸳鸯湖北面，湖景资源丰富。
鸳鸯湖公园现建成景区面积16.7万平方米，绿化面积10.8万平方米，有鸳鸯湖、南国风筝场、风筝博览馆、海鸥观礼台和广场雕塑“放飞之梦”等景点。
鸳鸯湖水面积为47公顷，是市区最大人工湖。鸳鸯湖湖水清澈，花繁叶茂。
南国风筝场1991年建成，占地12万平方米，是市民和游客休闲、娱乐的好地方。
项目分析－－项目区位
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项目所在区域与其他区域相比较
城南
城北
中心城区
城西
项目地块
城东
政府大力发展的新区之一，目前尚未正式启动
市民意象：城乡结合部
基础设施缺乏
居住用地已基本批让完毕
市政府所在地，山水景观资源优势明显
市民意象：区域档次较高
交通便捷，市政配套完善
区域发展尚未成熟。
市民意象：城市边缘区，环境一般
交通便捷，生活配套不完善
政府大力发展的新区，目前尚处于启动阶段，预计需要5－10年才能初具规模
市民意象：农村地区，景观环境较好
基础设施缺乏，后续土地供应量多
城市旧中心区域，发展成熟，生活便利
市民意向：交通、环境杂乱
自然景观资源缺乏，后续开发用地少
项目分析－－项目区位
城东区域发展潜力最强，本项目拥有较好发展机遇
从以上各方面进行综合评价，城东片区是阳江主城区最具发展价值的区域，近期内具有较强的发展潜力，具备良好的房地产开发潜力
5—非常好 4—好3—较好2—一般1—差
项目分析－－区位评价
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地块现状及特点
项目地块呈偏长方形状，地势为北高南低，北面和西面各有一个小山坡。
项目东面为阳江山庄，南面为鸳鸯湖，西面为自建房，北面为荒芜空地。其中，阳江山庄的双车道入口路沿鸳鸯湖边经由本地块穿过。
地块南面的湖岸线长约300米。
项目目前尚未拆迁，主要有酒店主体和副楼，员工宿舍和欢乐谷。欢乐谷已经停止经营，目前有些烧烤档和风味小吃尚在经营。
酒店门口广场约1000平方米，土地资源比较浪费
北面小山坡
欢乐谷，
西面小山坡
员工宿舍
国际大酒店
鸳鸯湖
项目分析－－基地现状
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