苏州越溪塔韵路商务大厦项目整体定位与物业发展建议(中期)
谨呈：江苏省吴中经济技术发展总公司 上海朗基建筑设计有限公司项目工作目的及工作阶段划分
/02/18
/02/25
8个日历天
12个日历天
/03/09
第一阶段 市场调研
第二阶段（中期） 整体定位与物业发展建议
工作目的
地块查勘 苏州房地产市场研究 酒店式公寓市场研究 商业市场研究
本项目的市场占位是什么？ 本项目的功能定位是什么？ 在定位之下，本项目的商业业态是什么，招商模式是什么？ 酒店式公寓该怎么做？运营模式是什么？
第三阶段（终期） 提交终稿
5个日历天
/03/14
根据客户建议深化研究，完善报告 项目组成员进行了大量的实地调查与研究
参考数据
案例研究
访谈
实地调研
政府官员10位 吴中区房管局、吴中区经贸局、吴中开发区建设规划局、吴中开发区建设局服务业管理科、吴中开发区国土中心所、吴中科技园管委会 目标客户深度访谈 24位 吴中科技园企业客户 国际教育园区教师 越溪镇私营业主、生意人 公务人员 高新区企业中高层 吴中老城区、古城区客户 专业人士3位 地产专业人士
数据收集： 项目周边及地块勘察 苏州全市酒店式公寓及商业市场调研（29个） 吴中区及越溪板块的酒店式公寓及商业的重点调研 吴中区及越溪产业状况调研 问卷调查 潜在中高层客户的问卷调查 区域市场资料收集与分析： 政府官员访谈 目标客户深度访谈 房地产市场情况

项目研究案例 南京河西新区 合肥政务新区 东京新宿 上海徐家汇 深圳南山 广州珠江新城 青岛政务区 北京SOHO现代城 深圳世界金融中心 武汉金色诚品 ……
世联平台 国际案例、理论模型等 项目资料 地块规划资料、地形图 区域资料 吴中区统计年鉴 苏州吴中科技园资料 吴中开发区土地利用现状图 吴中开发区建成区规划建设示意图 越溪副中心三产项目示意图 ……第一部分 项目目标与属性
第二部分 项目定位
第三部分 物业发展建议
1、项目发展目标
2、项目属性界定
提出核心问题
战略层面 项目层面
区域属性 项目经济技术指标项目目标：打造一个成功项目
目 标
项目层面
战略层面
达成项目成功，确保项目顺利运营 实现资产保值增值
提升越溪认知度，集聚人气 完善区域功能，增强市场信心，加速区域成熟
平衡各方关系
承担社会职能
企业背景 江苏省吴中经济技术发展总公司是吴中经济开发区的直属企业 项目背景 总公司首次操作商业地产项目 年中现房入市
从长远看，立足区域长远发展，适应区域未来需求 从近期看，改变区域现状，完善区域功能，提升区域形象和认知度第一部分 项目目标与属性
第二部分 项目定位
第三部分 物业发展建议
1、项目发展目标
2、项目属性界定
提出核心问题
战略层面 项目层面
区域属性 项目经济技术指标本项目位于苏州南大门、吴中区西南部、越溪城市副中心的中心地段
苏州呈现“古城居中，东园西区，南景北廊”的城市形态。整个城市采用“组团式”布局，多中心结构。以中心城区为中心，每个分区形成一个中心。 本项目位于苏州的南大门，吴中经济开发区的西南部，越溪城市副中心的中心地段，正处于苏州向南发展的力量极上

15km吴中越溪城市副中心的规划范围为西起龙翔路，南至苏州市绕城高速，东至西塘河，北至吴中大道。 东部 ：东吴工业园 西部、南部：旺山高科技工业园 西南角：天鹅荡居住区 北部： 石湖景区， 苏州国际教育园区
越溪城市副中心定位： 苏州南大门 片区中心 具有商业金融、文化娱乐、行政办公和居住功能的城市综合功能区
越溪是城市副中心，吴中开发区行政中心，区域处于发展初期，目前人气较差、配套设施缺乏
现状人气差项目指标
经济技术指标： 用地性质：商业用地(40年产权) 总用地面积：10185.1㎡(15.278亩） 地上建筑面积： 32388.6㎡ 商业裙楼： 15823.2㎡ 公寓主楼： 16565.4㎡ 其中： 一~三层银行面积： 2999.8㎡ 四~二十一层公寓面积：13565.5㎡ 地下建筑面积(2层)： 19351㎡ 容积率： 3.18 建筑密度： 56.9% 绿化率： 22.7% 停车位： 470个。 其中： 地上停车位： 60个 地下停车位： 410个 非机动停车位： 800个
塔 韵 路
吴 山 街
溪江新村（安居房）
小
溪
港
项目地块
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