宝星园三期价格定位专题报告
谨呈：北京宝星置业有限公司
北京中广信地产服务机构 .3
目 录
一、价 格 定 位 要 素
二、项 目 价 格 测 算
三、价 格 定 位 论 证
四、价 格 提 升 建 议
五、项目销售进度排期
一、 价格定位要素
1、市场走势判断
2、望京区域分析
3、区域房地产市场分析
4、项目本体分析
政策层面
1、市场走势判断
二次购房房贷利率上浮空间达10%
国六条、国八条
限外政策
土地增值税清算政策
“70.90”政策
廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策
政策利空、信贷紧缩、市场观望
价量缩减
1、市场走势判断
市场表现
长线利好
短期看淡，中长期看好
数据来源：北京房地产交易管理网及北京市统计局
望京商业配套渐趋完善
2、望京区域分析
望京由望京新区、望京工业区、货流中心三部分组成
望京是北京最成熟的卫星城
望京是以居住为主的多功能、综合性城市新区
望京具备鲜明的国际化居住区氛围与潜力
望京是城市副都市中心
望京交通配套优势明显
望京环境规划渐趋完善
望京居住人口约18万人
区域地位显著、发展潜力巨大
3、区域房地产市场分析
市场概述
供给层面
需求层面
价格层面
客群特征
1. 在售项目以中大型楼盘为主。 2. 未来潜在供给约为50万平米， 主力户型为120平米/套。 3. 板楼产品日趋增大，竞争结构将发生质变

1. 销速放缓，观望为主。 2. 100万元左右的套型去化较好， 150-240万元左右套型次之

1. 区域内主力产品： 单价集中在15000-18000元/平米之间 总价范围则集中在160-280万/套。 2. 价格底部空间形趋于相对稳定

1. 中产阶级购买力加大。 2. 重复置业者住房升级换代需求增加。 3. 国外购买力依然存在

供给层面– 在售项目总规模
3、区域房地产市场分析
区域目前在售项目以中、大型楼盘为主，销售持续力较强

量化分析
供给层面– 在售及潜在项目供给量
3、区域房地产市场分析
区域内目前总供给量约为7.8万平米，未来一年的潜在供给约为50万平米

供给层面– 在售及潜在项目产品类型
3、区域房地产市场分析
区域内以塔楼形态的供应量为主导，但随着板楼形态的产品供应量日趋增大， 产品形态的竞争结构将发生质变

供给层面– 在售及潜在项目面积区间
3、区域房地产市场分析
在售项目主力户型产品的户型面积区间为90-200平米，中小户型产品稀缺。 潜在供给的主力户型面积120平米/套以上的套型占到总供给面积的75%以上

需求层面—月均销售套数及总价
3、区域房地产市场分析
区域内项目销售速度放缓，受宏观市场面影响，观望气氛较浓，主力产品总价为100万元 左右的套型最能受到市场认同，其次为150-240万元左右总价区间的产品

价格层面—销售均价及总价
3、区域房地产市场分析
区域内主力产品单价集中在15000-18000元/平米之间，总价范围则集中在 160-280万/套。形成了相对稳定的价格底部空间

1、来源： 本区域的客户居住升级引发的二、三次置业； 以韩籍人士为主流的外籍、外地及港澳台胞； 跨国公司入住望京，导致员工的住房需求； 丽都商圈、燕莎商圈，CBD、亚运村、中关村区域 2、特征： 认可望京区域，有稳定收入的城市中产阶级； 讲究生活品味，追求生活的舒适度； 以私营业主、外企白领、IT业、传媒行业、演艺界、教育行业人士为主。
客户特征分析
3、区域房地产市场分析
北至宝星园一二期
东至融科橄榄城
南至阜通西大街
西至阜安西路
区位分析
4、项目本体分析
产品解读
4、项目本体分析
1、地块呈扇型，各单体建筑呈点状分布，小区主入口设在东侧，人车混行
2、1-4#为高层短板设计，5、6#为板式高层

3、除5#以外均为南北通透设计，楼间距较大

4、5#为本项目价值低点，2、3#为价值高点；以价值大小顺序依次为1#、 4#、6#、5#

5、建筑立面轮廓分明，立面设计如条件许可可寻求突破

6、景观资源基本满足均好要求，中央主题景观区及功能区还有提升空间

结论 产品无重大瑕疵，景观规划寻求突破
7、基于对项目的理解，该项目在区域内属于中高端产品。
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