15号地块项目定位报告
|前言|
项目如何赢得市场的青睐？ 公司如何堆积自己的品牌优势？ 项目如何实现最大价值的利润空间？ 在我们思考这些问题的同时，我们先来审视目前楼市的状况： 1、供给过剩。 2、同质化倾向严重。 3、市场的进一步细分。 4、买家消费越趋成熟、理性。 5、市场推广有效性下降。 这些现实，令越来越多的投资开发商在开发新项目时，望而却步、举棋不定。但，如果我们面对市场的严峻，努力寻 求出一条解决之道，那么将会有一个全新的前景。 英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了 暴利时代的疯狂之后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于回复到应有的理性状态。在资源整合下的概念引 导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。 从规划设计、建筑施 工、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作 的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，项目的开 始之初，就应该有这样的统一与协调。 我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们会发现“海阔凭鱼跃”，项目的可塑性增加，对开发商 而言，这意味着机会与成功！
第一部分 市场篇
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洛阳位于河南省西部、黄河南岸，是八大古都和国务院首批公布的历史文化名城之一，是中国历史上唯一被命名为“神都”的城市，是中国优秀旅游城市和“感动世界的中国品牌城市”。是华夏文明的重要发祥地。是“河图洛书”的故乡，华夏民族的精神故乡，“居天下之中”，素有“九州之腹地”之称。 项目地处西工区，是全市的经济、文化、金融和商贸中心。括王府井百货、中央百货在内的大中型百货商场7家，包括家电、家具、精品服饰等在内的专业商场8家，以家乐福为代表的大型生活超市4家，规模以上专业市场25家，经营范围涵盖建材、钢材、木材、食品、图书、小商品、水产、五金机电等各个门类，其中百货商场、大型超市年营业额超过10亿元，专业市场、综合市场年交易额近50亿元

是“十一五”规划的最后一年，初步核算，全年生产总值2321.2亿元，比上年增长13.2%。 其中： 第一产业增加值187.6亿元，增长4.6%； 第二产业增加值1396.2亿元，增长16.1%； 第三产业增加值737.4亿元，增长9.1%。 三次产业结构比为8.1∶60.1∶31.8，三次产业对经 济增长的贡献率分别为2.4%、77.4%和20.2%。 ，全市居民消费价格比上年上涨3.5%，其中食品类价格上涨8.1%。
经济发展
刚刚过去的，让洛阳置业者深切感受了房价飞涨的晕眩。去年10月份房价涨幅环跻身全国第九，12月房价涨幅飙至全国第三。 涨势凌厉的背后，是一串烫手的数据，洛阳商品房市场整体销售112.76亿元，与相比上涨5%，是销售额的两倍。销售均价与相比上涨24%。 是不折不扣的楼市调控年，国家针对房价过快上涨出台的调控政策，一线城市勉强给了点面子，缓了缓势头。对二三线城市而言反成补涨良机，大打翻身仗。看看涨幅强劲的城市，均为二三线城市。 说起来洛阳房价上涨快的因素，既有供求结构因素，也有土地的原因。相信这些因素将在继续左右洛阳楼市，成为房价和销量的推手

洛阳房地产发展
洛阳房地产发展
近来最受关注的话题莫过于洛阳市的一房一价的政策推行。围绕一房一价引发了各种争议，大多数业内人士认为一房一价，并不会对价格产生很大的影响，只需要提高备案价格就可以解决，同时目前政策明细还没有出台，执行也并未开始，政策的力度问题将直接关系到后期的价格问题。 同时银行的贷款政策也逐步缩紧，造成一部分人群无法贷款而减弱市场需求，但不会影响到刚性需求者。 纵观洛阳住房市场，4000元以下售价廖廖无几，多数楼盘均价在5000元以上。1月8日开盘的升龙广场开盘均价高达6100元，开盘当日即卖出1014套，销售额6亿。接近“日光盘”。 将要陆续入市的中泰世纪花城5期、绿都塞纳春天、世纪华阳、名门盛世……都对楼市持看涨的预期。 房价上涨，地价对房价的推动不可小觑。洛阳土地拍卖地王不断攀升，去年10月隆安639万/亩拿下地王，到1月河南恒辉815万/亩创地王新高，不过短短三个月的时间。 攀升的地价已经打消了未来几年洛阳房价下行的可能，同时，高价拿地就是为了卖个好价钱，开发商必然会提高品质，做好小区绿化景观美化环境，打造高端楼盘。而地价和开发成本的增加，更是挤压了洛阳房价下降的空间，让洛阳房价没有下跌的余地。除非大的经济面出现不可抵御的波动，洛阳房价未来几年行情仍是上涨。
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