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昆明盘龙区北二环城中村改造项目前期规划及物业发展报告163P

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更新时间:2017/7/27(发布于广东)

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文本描述
09年项目前期规划及物业发展报告
本报告的结构索引
Part市场基本面分析市场需求洞察分析项目价值调性研判
项目发展定位建议
项目物管与智能化建议
项目商业规划建议项目规划设计建议
市场基本面分析
09年市场大势判断 09年市场供需预测 09年产品供应结构研判 09年市场价格走势研判 09年市场消费趋势研判
一、09年市场大势判断
1、“小阳春”难稳大局,市场盘整将继续深化
从新年1月开始,昆明楼市突然摆脱颓势,主城四城区商品房成交量出现明显回升,跨栏般轻松越过2000套、2500套、3000套,并在3月份创下新年以来阶段性高点——3634套。阳春3月后成交更是连续放量,在3月的最后一周总成交量更突破1100套

这是刚性需求长期积压后的一次释放,政府、银行、开发商等通过采取不同的策略,起到了一定的刺激购房作用。充分考虑经济层面因素、市场层面因素及需求层面因素等,现在言楼市回暖还尚早,09年市场盘整将继续深化

一、09年市场大势判断
2、经济形势下行,信心提振是个长期过程
09年宏观经济的层面处于“保八”的危机之中,城镇居民收入的增长会 延续 年水平,大量就业的困难会影响居民的消费,尤其是住房的消费。 目前金融危机的影响形势仍然较为严峻,09年我国的经济形势依然不容乐观,房地产开发商仍被资金周转所困扰,消费者对楼市的信心不足、观望情绪依然浓厚

信心比黄金贵,提振信心将是09年昆明楼市面临的最严峻考验

一、09年市场大势判断
3、需求结构失衡,市场将出现波段震荡的走势
09年昆明楼市第一季度成交量之所以放大,是因为受到开发商优惠促销、政策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素的综合影响,以及长期以来累积的刚性需求与改善性需求的部分释放。 而市场需求的另外两架马车——投资型需求和改善性需求并未充分显现,投资型需求低迷,改善性需求未充分释放,市场需求结构严重失衡,短期内楼市的“去库存化”问题将难以解决, 后续市场将在政策影响和需求释放中出现波段震荡的走势

一、09年市场大势判断
4、市场放量加剧,二环沿线成为焦点主战场
(1)春节过后的3、4月份开始,昆明五华、盘龙、官渡、西山四城区 预计将有13个新项目开盘或着手推售,其地段大部分集中在官渡区、五 华区二环沿线。物业业态丰富,公寓、高层、洋房、写字楼、商铺均有。 (2)受金融危机影响,很多就亮相的项目一再延长推盘时间。度 完春节后,各开发商纷纷调整观望情绪,积极上阵。 (3) 从昆明市土地交易中心的数据统计显示,各类潜在新增物业 公示量将超过600万平方米

二、09年市场供需预测
供应量放大,供需矛盾突出
未来一年内的市场供应量由三个部分构成:的市场存量供应、的一级市场新增供应,以及的一级市场新增供应。和的新增供应主要包括城中村改造用地和非城中村改造用地两个部分。 从非城中村改造类型新增用地来看,将为市场提供1543.95亩的供应量,按照2.47的平均容积率,以头一年上市30%的量进行估算,则将产生76万平米左右的新增供应量。 城中村改造方面,今年通过专项规划的项目39个项目,总占地面积达7794亩,按平均容积率4.0计算,则将新曾建筑面积2079万平方米,这些项目绝大部分会在今年底、明天初开工建设。城中村改造在明年开始影响昆明房地产供应市场

数据来源:田野机构
三、09年市场产品供应结构判断
无论投资或是自住,中小户型仍是产品主流
09年1-3月主要在售项目户型统计分析
中小户型基本已经成了目前市场上居住消费的主流产品 。 在政策有所限制、房价持续走高的情况下,无论是首次购房自用的年轻人,还是投资型业主,对地段优越、性价比较高的中小户型房屋的投资信心会被最先恢复。 据统计,春节过后的3、4月份开始,昆明五华、盘龙、官渡、西山四城区预计将有13个新项目开盘或着手推售,即将推售的项目中,中小户型的比重有了相当程度的增加,一房、二房格局的中小户型也成为户型供应的主角。 来自荣城房产提供的数据显示,从成交户型来看,60平方米以下的户型占总成交量的22.8%;60至90平方米以内的一房、两房户型占总成交的27.5%;91至144平方米两房、三房户型占总成交率的39.9%;而145平方米的两房、三房、四房户型占总成交率的9.7%。统计数据显示,144平方米以内的普通住宅占总成交的90%以上。一季度90平米以下二手房的成交量仍占大头

数据来源:风之铃调查
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