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中通领尚城定价策略与思路64p4月专题研究报告

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更新时间:2017/7/24(发布于广东)

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文本描述
.4.14
目录
contents
定 价 依 据
1、冠县在售楼盘均价
3、市场供求量
2、本案价格目标
4、价格组成
冠县在售项目整体价格区间在2700-3600元/平米
选取标准:取市场上在售项目均价,得知冠县住宅均价约3150元/平米; 价格最高的楼盘为盛世华府,均价3400元/平米,该项目最高价已超过3600元/平米。价格最低的为阳光花园,最低2700元/平米

本案
小结
目前,房地产市场冷淡,观望者增多,第四季度,房价基本未涨; 据市场调查,新一轮的开盘项目售价可能小幅下调; 冠县房价呈现“南高北低”的规律,与冠县城建重心南移相符; 喜之风俗策划代理的房地 产项目售价都偏低,如:位 于县城中心的新城名都开盘 均价2900元/㎡,与缺乏配 套的北城项目持平;
实现收入利润最佳化
长短期利润最佳化,最大限度地高效率回笼资金;回收投资,获取营运资金,便于循环开发与运作;
避免客户对价格的敏感度,让客户觉得公平合理;维持扩大市场占有率,全面引领冠县房地产市场;
价格应符合项目档次,高端楼盘就应有高端价格;从建筑质量、小区环境规划等来弥补高价之缺憾;
稳定市场,领导市场
树立项目及企业形象
定价不是简单的越高越好,开发商希望高价快卖,消费者就希望低价物美, 关键要寻求平衡点; 让客户感觉到:中通·领尚城的地段、环境、品位等档次“值”这个价格, 是楼盘运作的关键

楼盘价值与价格
价值
价格
理论上:价格应与价值相符,即:价格=价值; 实际上:一定时期内,价格应略大于价值,开发商才有利润,即:价格≥价值。“大”的幅度需要掌控,大得多了,卖不动;大得少了,不能实现利润最佳化

小结:
注:房管部门官方登记预售套数5180套,面积356289㎡,未签约套数1593套, 面积111292㎡;上年度流转、回迁及代建房屋约1500套,面积约10万㎡

近年消化量
主要在售体量
选取标准:冠县市场在售住宅项目在售项目总体量97万平米。第一季度剩余量64.35万平方米
富华苑
育龙庄园
美树湾
新城名都
盛世华府
水韵新城
公园小区515
项目在售期体量
项目总体量
23000平米
146900平米
130000平米
98000平米
120000平米
97000平米
61200平米
64800平米
24000平米
43000平米
68000平米
28160平米
300000平米
77350平米
未来供应量
根据市场情况和出让土地量得出未来冠县市场将推出住宅约185.67万平米
1、成交量受市场因素影响逐年下滑。 2、政府土地大量投放市场,未来商品房供应量巨大。 3、在售及新开楼盘增加,消费者选择余地较多。 4、房地产市场由卖方市场转为买方市场

小结
冠县住宅市场结论
冠县商品房市场,住宅总体量为97万平米,至4月前累计销售住宅面积304558平米,累计住宅套数4715套,由目前冠县市场土地供应、住宅存量、推售和销售速度来看,未来市场约有185.67万平米的住宅存量。 由于第一季度冠县楼盘均没进行推行入市,第一季度消化量为3.46万平方米,预计到第二季度和第三季度随着市场的反弹和政策调控的放松(部分城市已执行首套房8.5折的利率,限购令的实施会有一部分大城市的回流客户。)预测冠县下半年会有短时间的爆发,我项目应该根据市场走势顺势而为,在爆发期以低价入市聚集人气,以达到项目首期快速走量的销售目标

房地产价格包含:成本、税费、利润

当然,利润越多越好,在开发之前,对于楼盘利润,应当设置一个预期值和期望值; 加强团队及工程管理,节能减耗,创新营销思路,努力实现利润从预期值到期望值的跨越

房地产定价应参考的因素:市场因素与自身因素

市场因素又包括:市场供给量、房地产政策、市场冷热度、同行竞争者、目标消费者。 近几年市场冷热度在影响房价方面,占有很大份额,严厉的政策调控房市过冷,出现滞销;第一季度,日趋紧缩的房地产宏观调控政策导致房市过冷,出现价格下滑趋势。
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