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沈阳浑南泛华广场项目市场研究报告55PPT

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更新时间:2017/7/24(发布于上海)

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文本描述
泛华集团——泛华广场项目市场研究报告 一、沈阳宏观市场形式分析 二、浑南房产市场情况分析 三、区域竞品交叉分析 四、SWOT分析及建议 泛华集团——泛华广场项目市场研究报告 一、沈阳宏观市场形式分析 (一)发展规划篇 ((二)市场分析篇 (三)沈阳房产市场形式预判 沈阳市总面积1.3万平方公里,市区面积3495平方公里。截至,辖10个市辖区、3个县,代管1个县级市。 “十一五”期间,沈阳城市化率将达到70%以上,常住人口达到1000万,建成区规划面积由300平方公里扩展到450平方公里。 沈阳所处的地理位置以及在东北三省中的地位为该项目的开发奠定基础; (一)发展规划篇 06年初,在“十一五”规划开局之年,沈阳市正式推出城市四大空间发展规划,即:“东优、西进、南拓、北统” 四大发展空间规划将使沈阳城市化进程进一步提速,城市外围区,即三环区域房地产市场发展速度加快,作为开发时间最早的大浑南区域,未来发展的前景相对较好 东优:“两带、三区”的建设 西进:“一心、两轴、三片、四楔”的带状空间结构 南拓:“一廊、两翼”变浑河为沈阳内河 北统:“一城、三轴、一带”的建设;发展高效都市型农业 1、沈阳四大发展空间 沈阳GDP保持快速增长,且增幅高于全国水平5% 固定资产投资和房地产投资同步保持快速增长 房地产投资占固定资产投资比重处于合理区间之内 增速保持快速增长 资料来源:沈阳房产局、沈阳统计局 2.主要经济指标 高速发展的经济是一个城市房地产市场繁荣的基础,也是人均购买力提升的前提,同时还是第三产业繁荣的必然结果。 沈阳正处在城市快速扩张的关键阶段,这一时期是能否顺利完成“十一五”规划各项指标的重要节点。 沈阳市是东北最具有投资价值的城市,城市中心南移已经是不争的事实,浑南新区将成为新城市中心。本案所处区域发展潜力极强 发展规划篇总论: (二)市场分析篇 1、沈阳房产市场背景描述——全国房产市场情况综述: 09年3月份以后,市场逐渐活跃,越来越多的开发企业加大投资及开发力度; 由于各地政府迫于土地财政的压力,纷纷出台措施鼓励开发商购地,各地土地市场出现回暖迹象,并开始频频出现溢价成交的情况。 上半年在宽松政策及救市措施的带动下,全国商品房销售面积34109万平方米,同比增长 31.7%。 从今年6月份开始,全国70大中城市房价结束负增长局面,价格增幅转为正增长 1)7月14日,银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,再次重申要严格遵守第二套房贷有关政策。 2)7月27日,央行发表了一篇题为《继续实施适度宽松的货币政策 巩固经济企稳回升势头》的文章,从而确定了下半年货币政策微调的思路。 3)8月25日,有媒体称二套房贷政策出台,收紧首付成数而放松利率,符合首期成数和资质要求,即可享受到0.85倍基准利率。(截止于8月25日,各地方暂未接到此类通知) 在国家宽松的货币政策下,上半年新增贷款中流入房地产领域的信贷资金超过8000亿元,致使各地区地王现象频现,房地产交易和房贷增速也随之明显扩大,从一线等城市豪宅的销售情况来看,不可否认部分地区的投资客已重回战场,但从目前政府政策要求来看,主要对原有政策的重申以及加强,并未真正开始收紧,考虑到我国整体经济尚未全面复苏的情况下 预计下半年较上半年相比会有略微收紧,但不会改变宽松货币政策的大方向 2.主要政策评述:信贷微缩、二套房贷从紧 3、沈阳房地产市场表现 1)供销情况: 由以上图表可以看到: 今年年后,面对市场的逐步回暖,开发商仍保持着较为谨慎的态度,上市量并没有随着 成交量的增加而激增,整体供应量呈现稳定、小幅上升的态势。仅在房交会期间相对增大 了商品房供应。 在政府政策的支持下,沈阳春夏两届房交会均取得了较好的效果。 今年2-7月份,商品房市场呈现出供不应求的局面,但8月份这一态势发生了转变:整体 呈现出:价位高、走量低,供大于求的局面 数据来源:沈阳市房产局 2).价位情况 由以上图表可以看到: 今年前7个月,沈阳商品房成交均价呈现出稳定、小幅上涨的态势。 今年8月份,沈阳商品房均价达到了今年最高水平——4217元/平方米,主要是由于:受 公众通货预期的影响,部分资金涌入房产行业。中高档住宅、豪宅成为投资保值首选、特 定的投资需求拉动整体房价的上涨 今年8月份,沈阳商品房成交均价4217元/平方米,同比增11.94%,环比增长6.45%。 今年前8月,全沈阳市商品房合同备案830.97万平方米,备案金额331.84亿元,同比分别增长9.72%和17.14%。其中,商品住宅合同备案面积711.18万平方米,备案金额264.58亿元,同比分别增长18.52%和30.06% 数据来源:沈阳市房产局 3、沈阳房地产市场表现 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看