贻成航运5号楼项目操作建议 天津市凯成房地产咨询有限公司 第一部分 区域整体分析 第二部分 项目整体定位 第三部分 营销策略建议 第四部分 营销条件需求 第五部分 项目操作风险预估 提报大纲 第一部分 区域整体分析 滨海新区09年上半年生产总值1576.83亿元，GDP增长23% 浦东09年上半年生产总值1598.72亿元，GDP增长6.5% 深圳09年上半年生产总值3631.69亿元，GDP增长8.5% 1.经济发展 一、滨海新区城市解读 2.产业结构调整 从开发区主要经济指标分析得出，第三产业生产总值涨幅达到54.9%，远大于第二产业14.7%的增幅。 表现为开发区白领商务人员数量比重扩大 3.房地产行业发展 进入12月份，滨海地产市场成交量不降反升，价格也再次反弹。 中国的房地产市场依然是“政策市” 一、滨海新区城市解读 市场需要符合市场需求的新的物业经营模式 经济增长、城市建设、人口增加带来更多地产投资机会 “三区合一”，住宅价格攀升，提高了投资成本和进入门槛，屏蔽部分客群 塘、汉、大三区合一，将解决过去城市发展中存在的资源争夺和重复建设的弊端，由“无序蔓延”逐步向“精明增长”转变，各板块隔阂消融，均衡发展 4.行政架构调整 综述 板块局限性打破，将呈现多元化趋势 一、滨海新区城市解读 ◆地处保税区入口处 ◆以贸易、航运、物流、船务等相关行业为主题 ◆不具备高端居住属性和大量商务、商业需求 ◆公路网较发达 ◆承载大量大型车辆，交通拥堵、嘈杂 ◆公共交通缺乏 物理区位 ◆不处于滨海核心生活区 ◆行业特征浓 ◆在客户观念上较为偏远 交通区位 ◆不能为住宅客户提供可达性强的公交体系 ◆不能为高端商务客户提供便捷的快速路网 配套设施 ◆缺乏生活配套设施 ◆大型基础配套短期内无法完善 ◆临近设施全部为行业服务型机构 ◆生活类配套完全依靠中心生活区的辐射 二、板块现状 板块特征明显，航运贸易功能突出 公共交通可达性差 缺乏居住、商务商业等历史人文积淀和必备的基础设施 周边有大宗待开发地块，不乏知名开发商，启动后可提升板块形象和价值 已投入使用的的办公楼宇行业种类与行政功能单一 综述 二、板块现状 二期地块规划定位： 一航局的住宅及公建产品 万科的大量住宅类产品 港务局的住宅及少量商业 部分与一期同类的写字楼产品 二期地块 近期：住宅的大量供应会加速板块配套完善，但需要时间； 远期：在城市发展中，轨道交通沿线是重点开发区域 强势品牌开发商进驻 板块规划完善 市政配套健全 共同炒作板块 优质产品涌现 板块价值提升 综述 三、区域板块发展前景描述 ◆40年产权，五成首付，商水商电 ◆缺乏生活配套 ◆板块功能单一，对其他行业吸引力小 ◆目标行业市场占有量小 写字楼 住宅 多元化商务业态组合 四、项目差异化定位思路 ◆不占据黄金地段，交通及配套设施不齐备，单类客户支撑不足 ◆单一产品形式消化阻力太大 市场：需要满足市场多方位需求的物业经营模式。 投资者：提升物业价值，争取超额利润回报，板块复合型地产模式 产品突围 差异化定位 第二部分 项目整体定位 区位优势 规划优势 客户需求 竞争分析 位于滨海新区保税区，临近滨海中心生活区 隶属发展中板块 滨海新区建设开始加速跑 二期地块有大量待建项目，板块升值潜力可预期 滨海新区 新板块特征 尺度适中的办公空间 商务居住 创作室、会客室 配套商业 商务需求，品质感 市场中适合投资的产品模式陈旧、单一 各类产品中功能提升型产品很少 同质化产品多 差异化 集办公、居住为一体的多功能寓所 一、项目定位 定位解读 产品形态：包含服务型公寓、商务写字楼、套房办公、配套商业 目的：1、现有的产品灵动组合能够满足不同客户的需求。 2、降低产品因目标客群单一成为不良资产的风险 3、实现投资者、使用者、建设者多方共赢 一、项目定位 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看