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最新5月房地产内参住房和城乡建设部政策研究中心30页

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房 地 产 业 要 参
住房和城乡建设部政策研究中心 主办

6月7日(第23期)
本期要目
房产税改革核心目标是调节收入分配 2
5月四地楼市量跌价平 4
清算土地增值税打击囤地捂盘 7
开发商资金供应趋紧 10
央企“地王”难寻接盘者 11
中国房地产测评中心发布上市房企测评榜单16
1-3月河南房地产市场运行分析 17
俄罗斯房地产形势特点 22
每周报告:4月份二手房价格指数分析
本周分析
本 期 评 论
房产税改革核心目标是调节收入分配
5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于深化经济体制改革重点工作意见的通知》中,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。房产税是以房产为征税对象,按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入,向产权所有人征收的一种税

在我国,房产税并非一个新的税种,有关房产税的改革也由来已久。然而,近期随着房价高涨,被市场视为房价调控“杀手锏”的房产税改革又立于风口浪尖。部分权威专家日前表示,从今年4月初财政部将“完善房产税制度”列入其工作要点,到此次发展改革委在其年度经济体制改革重点中提及“逐步推进房产税改革”,显示了政府推进房产税改革的坚定决心

不过专家们也表示,要正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。作为我国深化财税体制改革的一项重要内容,房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,本是此次楼市调控的重要内容。对住房持有环节征税,将对住宅市场产生深远影响。业内人士认为,房产税对楼市短期利空明显,但长期则有助于抑制市场泡沫、促进稳定健康

北京大学房地产研究所所长陈国强认为,房产税对目前投资投机需求有较好的调节作用,避免资金过多地流入房地产市场,但这只是房产税的一方面功能,其目的不能简单理解为抑制高房价,而是建立适合未来长远发展的体制机制。房产税将来作为地方财政收入的重要来源,能在很大程度上改变地方政府过度依赖土地财政的现状。而且,通过税收手段的调节,可以促进社会财富更加公平。财政部财科所副所长白景明指出,目前市场对房产税改革的预期主要是强调了房产税抑制投机、遏制房价过快上涨的功能,但房产税还具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能

社科院财贸所副所长高培勇表示,当前改革房产税的重点应放在现有征税范围内对计税依据的调整。由于我国没有财产税,房产税更多是作为一种调节贫富差距的手段。房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争,调节收入分配。财政部财科所副所长白景明表示,由于房产不能移动、税基固定,我国以及绝大多数国家、地区都将房产税作为地方税。随着房产税税制的不断完善,未来扩大房产税征税范围不仅有助于稳定房地产市场,也将在一定程度上完善地方税收体系,使房产税成为地方政府重要而稳定的税源

一 周 提 示

◆ 房产税改革政策路线图清晰
5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一

在此轮楼市调控中,“房产税改革”的政策“路线图”清晰可见:1月7日下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求“加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。今年4月,财政部将“完善房产税制度”列为其工作要点之一。4月17日下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。直至此次,国务院通知再次明确“逐步推进房产税改革”。虽然目前房产税改革的具体内容、征税对象、税率等尚未公布,但市场的预期正逐步明朗化

◆ 前五个月一线城市实际土地出让面积仅两成
从中央和各地方政府的规划来看,增加住宅用地的供应也是此次房地产调控新政的重要举措。但根据前五个月的土地实际出让情况统计,北京、上海和广州三大一线城市住宅用地出让面积仅占计划供应量的两成左右

根据国土部公布的全国住宅用地供应计划,今年住宅用地供应量高达18.5万公顷,同比大幅增长138%。而前五月北京、上海和广州三大一线城市累计成交的住宅用地面积约为821万平方米,占三地年度计划供地面积的比例仅为20%。不仅是成交冷清,土地流拍的现象也开始频频出现。受房地产新政余威的影响,开发商普遍持观望态度。再加上土地增值税等政策一定程度上将降低房企的利润空间,也打击了开发商的拿地热情

◆ 50强房企13家负债率超70%
今年上市房企将面临资金压力,中国房地产测评中心日前发布《中国房地产上市公司测评研究报告》显示,在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下,房地产企业50强中资产负债率超过70%的13家,未来可能陷入资金困境

房地产市场的迅速转暖使得开发商们的日子明显“富裕”起来,房地产上市公司50强的规模大幅扩张。进入前50强房地产企业的总资产值为17791.68亿元,同比增长38.804%,营业收入为4060.41亿元,增长48.30%,而净利润则大幅增长了67.38%,为838.41亿元。报告显示,在港上市房企表现优于沪深。在前50强榜单中,内地在香港市场上市公司26家,有7家位于前10强之列。上榜26家香港市场公司平均总资产、平均营业收入、平均净利润分别比上24家沪深市场公司的高51.53%、22.36%和65.89%

热 点 分 析
5月四地楼市量跌价平
房市调控仍不能松懈
本刊综述 随着房地产调控的推进,楼市“红五月”不再。五月楼市猛然刹住了高涨的势头,但完全扭转上涨的势头并不容易。业内人士认为,楼市调控当务之急仍是要坚决把调控政策执行下去,一方面,坚决抑制投资投机性需求,遏制部分城市房价过快上涨;另一方面,确保增加商品房、保障房开工及供应的措施能严格落实

5月四地楼市量跌价平
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,5月上海商品住宅累计成交面积为30万平方米,比4月大幅萎缩70%。此外,5月数据还显示,上海商品住宅供应面积为95万平方米,比4月减少23%;商品住宅月成交均价为22338元/平方米,比4月下降2.6%。北京市房地产交易管理网发布的数据统计显示,5月北京二手房网签总量为14501套,环比4月份成交量大降58.5%。5月北京二手房成交均价为18650元/平方米,相比4月份的4元/平方米,降幅为8%。深圳市规划和国土资源委员会数据显示,深圳5月新房成交量为10.92万平方米,比4月的29.12万平方米下降62%,比去年5月更是下降86%。尽管成交量继续下挫,但是价格依旧坚挺,5月深圳新房均价为20342元/平方米,环比微降1%。广州房地产官方网站阳光家缘数据显示,5月1日至5月30日,广州一手住宅交易面积为44.7万平方米,环比下跌33.8%。这个数字仅仅高于2月份的39.46万平方米成交面积;而成交套数为4025套,环比下跌32.5%。但新政并没有大幅下挫成交价格。5月份广州一手住宅均价为10539元/平方米,环比下跌仅5.6%

楼市进入博弈阶段
随着调控的深入,楼市“降温”迹象已然显现,但部分地区似乎仍有一些“热点”。虽然“新政策”已实施一月有余,但楼市的调控远未到位。以房价来说,且不说不少城市房价未见明显松动甚至时有上涨,即使个别地区出现3%、5%的回落,也只是阶段性变动而已

伴随着楼市销售量的下滑,开发商与消费者之间的价格博弈一直在进行。虽然有部分开发商陆续推出打折优惠,但优惠力度有限,加之各地政府被指“温和”的楼市调控细则陆续出台,试探性的松动让敏感的市场似乎嗅到了楼市调控放缓的迹象,各地调控政策趋于缓和,调控成效不容乐观。一些业内人士认为,虽然调控政策力度空前,但市场运行依旧存在强大的惯性,再加上的火爆楼市已让很多开发商回笼了大量资金,充裕的资金也增加了开发商维持房价高企的筹码

有业界专家指出,楼市从来不是单纯的购房者与卖房者的简单博弈,现在正处于一个开发商以及其他房价上涨利益群体与政策博弈的时期。显然,房价调整的主动权掌握在开发商手里,由于对市场信息的掌握程度不一样,二手房业主和
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