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简单地说，商业地产其实就是整合商业的过程，通过整合各种业态及业种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足消费需求，实现一站式消费的商业组合
“商业”
“地产”
和
商业地产概念
广义：
除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产
商业地产
商业地产的概念资料来源：九洲远景分析
Report_CATIC1220商业地产在中国的发展分为三个阶段:
第一阶段为2000年以前，称之为“商铺地产”阶段
第二阶段为2000年～，称之为“商业＋地产”的简单叠加阶段
第三阶段为以后，称之为“商业与地产的价值融合与提升”阶段，即开始商业地产的资
产证券化的阶段
2000年以前
2000年～
以后
“商铺地产”阶段
“商业＋地产”
的简单叠加阶段
“商业与地产的
价值融合与提升”阶段
商业地产发展
商业地产在中国的发展资料来源：九洲远景分析
Report_CATIC1220“一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构，
这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的，
其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关，
经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务，
一个购物中心至少有三个以上的商业机构。”
- 美国城市土地利用协会（ULI）1947/1999
购物中心的定义资料来源：九洲远景分析
Report_CATIC1220九洲远景购物中心的分类
注：以上定位图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位会与上图有所不同
在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，九洲远景总结定义了具有典型意义的十二种购物中心类型Report_CATIC1220九洲远景从目标消费者，选址，商业组合，购物娱乐倾向性以及消费者沟通方面来描述十二种购物中心不同的特性
购物中心定义模型资料来源：九洲远景分析
Report_CATIC1220九洲远景提供的全价值链解决方案是科学、严谨、符合市场特征，并能够超越和引领市场的商业服务
产品概念定位
-对客户已获得的地块，通过可能性和可行性分析确定项目产品定位及分割，主题商业概念及独特卖点(USP),功能配比（包括：行业业态配比、主力店次主力店配比、不同功能模块在楼面中的配比等），开发步骤及财务模型等资料来源：九洲远景分析
Report_CATIC1220九洲远景通过两个阶段来完成项目商业规划定位的目标，具体工作需计划6-7周时间完成，共涉及10个模块的研究内容
资料来源：九洲远景分析Report_CATIC12209
城市宏观研究为项目最先启动的一个模块，主要工作安排在外部启动会前完成，根据数据更新调整后交付，为第一次沟通（会）的主要内容资料来源：九洲远景分析城市宏观研究
工作计划
城市宏观研究工作安排
紧前工作
紧后工作
工作实施
输入信息：与BD部门完成资料交接工作，同时在九洲远景资料库搜索相关城市资料
内部启动会
方法：网搜资料、年鉴数据摘录、统计局访谈
资料来源：城市政府网站、城市统计局网站、统计年鉴、统计公报、统计局访谈纪要
城市宏观分析EXCLE表
第2周的第一次沟通会，沟通内容为城市宏观判断城市商业发展阶段，及4个研究要素的核心结论，以PPT形式
Report_CATIC1220有利因素24
城市群地位
经济状况
产业发展
人口状况
不利因素
从城市群看，南宁市处于大西南经济圈、泛珠三角洲经济圈、广西北部湾经济区等多个区域合作的枢纽中心，拥有中国与东盟全面合作的战略地位，区位优势明显；
从经济状况看，南宁经济总量保持快速增长，人均GDP超过3000美元，中产阶级大量增加，城市零售需求不断增长
从产业发展看，第三产业发展较快且增速较快，房地产业发展状况良好
南宁经济整体发展水平较低，还处于二线和三线城市之间，城镇化率仅为27.4%,城市化进程发展缓慢
南宁市零售市场规模增速相对较慢，零售市场还需不断挖掘潜力
从宏观层面四要素分析对于城市发展有利因素与不利因素，从中得出城市商业发展的宏观阶段性判断
南宁市的零售商业进入到向趋优选择市场的发展过程
资料来源:九洲远景分析城市宏观研究核心页举例
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