生活比歌剧更精彩！ ——双湾国际2期皇家歌剧院推广提案 4月13日 达观机构 版权所有，敬请尊重 生活就像一场歌剧 我们要如何演绎？ 才够精彩！ 才够热闹！ 才够品位！ 才够档次！ 楼市，就像一台跌宕起伏的歌剧 有高潮，有转折，有落幕！ 我们如何演绎楼市歌剧？ 是持续低潮？ 还是再创高峰！ 作为一个无论是档次、品质，还是区位 都占据价值高地的楼盘 我们如何演绎？ 才够高度！ 才够力度！ 才够深度！ 才够广度！ 9幕剧本：演绎楼市精彩 启幕：楔子 一幕：前期推广得失 二幕：江景楼盘分析 三幕：项目分析 四幕：项目价值整合 五幕：项目推广思路 六幕：项目定位 七幕：项目营销推广 闭幕：剧终 启幕：楔子 政府为长沙人民建音乐厅！ 我们为长沙精英建皇家歌剧院！ ： 当然 我们要建的不仅仅是一座住宅！ 而或，一座歌剧院那么简单！ 我们更需要建立： 一种品位生活！ 一种奢华体验！ 一种贵族气息！ 一种亲民形象！ 我们必须站在前所未有个高度上 发现我们的不足！ 分析我们的得失！ 挖掘我们的项目优势！ 在达到高知名度同时， 也达到高销售率！ 第一幕： 前期推广得失 我们的项目问题在哪里？ 1、调子太高，让人望而却步，导致来电来访率不高！ 2、从一开始便给人的感觉是：高楼大户大宅，给人的感觉 是别墅，是奢侈品，与我距离很远，造成来电来访不高。 3、广告推广过于天马行空，没有具体落到项目卖点。 4、注重新闻的炒作，而忽视了项目卖点的整合与推广 我们认为： 1、前期推广，赋予了项目较高的知名度、较好的形象。 2、现场包装非常不错，售楼部装修华丽、唯美。 3、新闻炒作比较均衡，媒体曝光率适中 但是，前期推广带来负面作用不容忽视： 前期推广关键词： 调子高、天马行空、过虚 如何解决前期推广带来的问题？ 转变推广思路 整合项目优势，落实项目卖点 成为演好这曲大戏 下一步整合推广的关键！ 所谓曲高和寡： 第二幕： 市场研究分析 北城板块分析 长沙市土地存量最为巨大的区域，湘江世纪城，北辰实业等超级大盘的开发，拉升了区域的房地产经济发展 板块个性：旧工业区形象，整个片区形象不佳，其板块的楼盘推出量相对较小。但随着城北城市改造和建设的提速，科教、人文、区域价值的潜力空间相对其它城区更大。 代表楼盘：湘江世纪城 ；山语城；滨江.君悦香邸。 价格特点：均价在3000～4500元/㎡之间。 户型特点：以高舒适度的居家三房为主。 区域发展特征：仅次于河西的主要市场，地价便宜；形象改变快；到CBD的距离适中 北城片区客户分析 以换房以改善居住环境为主需求； 长沙本地客户占主力，尤其以开福区的客户为主。高端产品客群更为广泛，尤其是大品牌项目对外省客户有较大吸纳能力 小 结： 板块依托原有丰富的土地储备基础，在众多政策利好的影响下，发展迅速，逐渐改变“南帝北丐”城市格局，尤其是开福寺周边区域发展更为迅猛。 两馆一厅建设使该区域成为长沙市最适宜居住和娱乐休闲的地区之一，可大大提升片区品质形象和物业价值。 板块区域市场上普通住宅的产品，主要以多层、小高层为主；市场上户型也是以居家型的三房、二房、四房为主，但是总的来说单位面积偏大，有面积浪费之嫌。 客户主要是开福工作生活的企业中高层管理人员、事业单位高收入者、高校教师、医生、私营企业主、个体工商户。 北城片区的价格总体来说相对其他片区价格较低，各楼盘的价格相差不大 大北城板块在售楼盘分析 湘江世纪城 湘江世纪城（在售） 该项目小结： 1、大盘优势，号称长沙第一大盘，目前在售户型以二房、三房、四房为主，供房量充足。 2、楼宇间距较窄，无法与本项目相比，生活区拥挤。 3、楼盘均价与本项目相差不大，同处北城板块，对于本项目有较大威胁。但是，该楼盘相对低端，无法与本项目在园林、品质上抗衡 江临天下（长泰豪园Ⅱ期） 江临天下（长泰豪园Ⅱ期）（在售） 该项目小结： 1、项目在售户型以二房、三房为主，均价都比较低， 与本项目比，有价格上的优势。 2、同处北城板块，会分流本项目的部分客户。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看