世界上不是缺少美,而是缺少发现美的眼睛! ——罗丹
主要经济指标 总用地:40809.3㎡ 容积率:1.792 总建筑面积:89887.1㎡ 住宅:40571.6 ㎡ 商业:33711 ㎡ 建筑密度:55.331 绿地率:34.116%
项目特征
六大特征： 小规模、小户型、低楼层、低容积率、法式立面、临四环 (有噪音\召示性强)
片区特征
CBD 会展 文体 交通枢纽 企业中心 大社区
会展中心站
六大中心 国际花园城市中心的中心、商务人士往来中心、先进文化的中心、现代生活方式中心、睿智高薪人群聚集中心、理想的居住中心
思考
项目特征
片区特征
小规模 小户型 低楼层 低容积率 法式立面 临四环
国际花园城市中心的中心 商务人士往来中心 先进文化的中心 现代生活方式中心 睿智高薪人群聚集中心 理想的居住中心
路边的小项目
中心区的好项目
选择哪个方向
目前东莞小户市场的两个方向 产权式酒店路线 投资居住型小户市场分析
产权式酒店路线
重要特征
产权式酒店
实质：“分时商务或度假+房产投资”
客房分别出售
统一经营，不得自行出租
投资者每年获取一定的返租， 一般提供投资回报６－７%； 并享受年度利润分红 １５－２０年后获得产权

一般拥有７０年产权

不符合东莞人的投资特点
不确定性大,受酒店公司管理水平和酒店行业影响大
1）使用率低（60%） 2）年入住率55%左右，入住率一般； 3）租金水平较高，但销售情况较差；
东莞产权式酒店分析
本项目发展产权式酒店不合适市场分析
投资居住型小户
东莞小户型发展历程
03年：起步，社区中少量小房型和单体小户为主,价格也不高 04年：丽阳时代开启了东莞小户时代,但速度不理想,1200套销售时间12月 05年：平淡无奇（除未来世界外） 06年：供应量由历年的20万猛增到40万,价格翻番, 速度加快, 2月500套
05-06年东莞房地产市场需求变化
06年住宅消化量同比增长43.01% 06年80㎡以下的小户型消化量同比增长3.6个百分点
度、量、价 小户型走上了快速道
东莞有什么样的小户型
创新户型+地段成就了小户型市场一代英豪；同时也曝露出了很多问题 小复式、送空洞……禁止审批后，产品创新难度加大；
07-08年东莞小型供应分析
07年小户型（90㎡以下）的市场供应量约70万㎡（06年36万㎡），同质化严重 90-70政策的滞后性反映，将加剧竞争格局
十面埋伏，暗香流动
东莞小户型开发过程中存在的六大问题
遍地开花，土队伍，洋队伍齐上阵[发展商] 产品舒适度低，使用率低[曼哈顿] 另眼相看，不平等待遇 [博客公寓] 原创性少，同质化严重[产品] 酒店式管理名不符实[设备设施] 只管卖，不管租[万国旗现象]
+
如果开发投资居住型小户 要突围难度不大 想出彩，有难度
项目
东莞市房屋租赁市场分析
东莞公寓租金水平高，对售价产生强有力的支撑 租赁市场旺盛，空置成本降低，使公寓的投资客队伍不断装大 另一方面，公寓的附加值挖掘不够，服务严重不足
东莞高端租客集中区域
外籍人士 港台客户 高端技术人士 职业经理人 白领
东莞高端租赁客户
东莞高端租客特征分析
特征： 对租金敏感度低； 关注小区内外配套； 便利的交通； 对会所要求高； 良好的物业管理； 身份和地位对等
服务向酒店看齐他山之石
发达国家公寓的发展
公寓起源于二战工棚 早期公寓往往分布在充满活力的城市、跟国际交往和区域交往的中心城市中心（旧金山/纽约/东京/大阪），交通接驳点 随着市场的发展和社会的进步，公寓市场开始出现细分，出现了商务公寓＼老年公寓＼教授公寓＼渡假公寓等 在大城市，商务公寓往往都与城市商业中心或者是旅游度假区，或者是高级写字楼和酒店的组成部分，而这些区域往往都是交通非常方便 目前，在美国和日本，一些优质公寓价格甚至超过别墅 高档的公寓大部分采用的是酒店式管理
肯尼迪夫人之死
公寓的发展均属交通导向型，并引入酒店管理服务
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