大盘。又见大盘…… 销售数据告诉我们…… 项目现状：1.1期多层公寓[184套]/别墅[29套]公开发售中…… 开盘日期：初[多层公寓] 5月[别墅] 销售状况：截止10月24日，已售多层公寓144套/别墅9套 平均月销售套数 多层公寓外部客户购买套数 销售数据告诉我们…… 销售数据告诉我们…… 8－9月份共计： 投入广告费用890000元 成交15套 10，32，15…… 一个让人坐立不安的大盘…… 总规模近100万方 到底哪里出了问题？ 安徽水利省城力作 公园投入上千万 项目几近现房 …… 内 因 探 究 PROJECT ANALYSE 从大盘构成共性看…… 地段等先天条件较一般大盘更为不利 生活机能欠缺 城市近郊地段 从大盘运作规律看…… 多种产品组合以扩大客户层面 鲜明主题概念引入解决大盘个性 组团产品设计解决分期开发策略 多层/小高层/别墅未形成组团 价值对等分布的兵营式排列 三十埠河/公园为区域共性 完备内部配套解决区域生活机能 内部配套未尽完善 产品设计等运作手段未尽完善 外 因 分 析 MARKET RESEARCH 房价比长沙： 高143元/平米 44从宏观经济研判看营销环境 人均收入比合肥： 高2411元 200亿 竞争加剧 风险增大 从房产整体市场变化看营销环境 从房产整体市场变化看营销环境 3400 26％ 从房产整体市场变化看营销环境 从房产整体市场变化看营销环境 从房地产整体市场看营销环境 调 控 本 案 五公里 五公里 从板块市场供求变化看营销环境 从板块市场供求变化看营销环境 总建面 约135万 待售面积 100万 总建面 约115万 待售面积 100万 100万 300万平方米 从板块市场供求变化看营销环境 从板块市场供求变化看营销环境小高层 多 层 别 墅小高层 多 层叠加别墅 多 层多 层 多 层 叠加别墅 小高层 联排别墅 独栋别墅 高层 80% 10% 从板块市场供求变化看营销环境 从板块市场供求变化看营销环境 楼盘均价 2300元/平方米 楼盘均价 1860元/平方米 阿奎丽亚 118万 上城国际 114万 新加坡花园 50万 大溪地 80万 颐和花园 70万 锦绣世家 50万 国际花都 70万 从同类市场供求变化看营销环境 从消费偏好（购买目的）变化看营销环境 对合肥房产消费者关注要素调查 从消费偏好（关注要素）变化看营销环境 THE MOST IMPORTANT FACTOR FOR HEFEI REALESTATE CUSTOMERS IN 营 销 定 位 PROJECT POSITIONING 市 场 定 位 环境杂乱 配套欠缺 城乡差距 区域感受 客户区 域突破 空间感 受突破 形象档 次突破 全新的居住文化 周全的生活服务 多样化居住选择 完善的生活配套 高品质的生活环境 客户感受 核心价值 客户感受 合肥新城区/100万㎡/新都市主义/公园特区 市 场 定 位 客 户 定 位 肥东 解 决 之 道 SOLVE METHODS Q1:项目无主题概念，缺乏鲜明个性？ Q2:道路分隔组团，景观难促进销售？ Q3:生活机能匮乏，吸引市区客户？ Q4:让客户真正融入楼盘，体验特区？ Q5:怎样充分利用客户资源？ Q6:单一销售方式如何保证销售速度？ Q7:酒香不怕巷子深？ ——主题概念设计 ——刚柔相济 剑如流星 第壹劍 竞星剑 新都市主义 区域的自然条件与嘈杂的市区生活的对比…… 目标客户群对现代、纯净的生活方式的渴望…… 与竞争对手形成有效市场区隔…… 大盘附加值的形成并直接体现于销售…… 概念导入…… ——New Urbanism 新都市主义起源…… 针对以上问题，新都市主义主张借鉴二战前美国小城镇和城镇规划优秀传统，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的社区，强调社区关系的重建，社区内部具有居住、工作、娱乐、休闲和购物部分，成为相对独立的自给自足社区 20世纪90年代的西方国家，市郊不断蔓延、社区日趋瓦解，原来完整的城市结构、城市文脉、人际关系、邻里和社区被打破，人们的都市概念和都市感受涣散…… 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看