文本描述
2017年6月4日12时3分房地产企业所得税政策解析 常熟市国税局政策法规科
王 昱
.03.16 2017年6月4日12时3分房地产开发企业的特点 复杂性、多样性和滚动开发性
生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定
集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门
关注和调控力度大：利益博弈区、国八条 2017年6月4日12时3分《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 国税发〔〕31号 2017年6月4日12时3分第一部分：基本框架介绍 第一 章总则共4条
第二 章收入的税务处理共6条
第三 章成本费用扣除的税务处理共14条
第四 章计税成本的核算共11条
第五 章特定事项的税务处理共2条
第六 章附则共2条
2017年6月4日12时3分第一 章总则
本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件以及核定征收的管理 2017年6月4日12时3分第二 章收入的税务处理
本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范 2017年6月4日12时3分第三 章成本费用扣除的税务处理 本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理 2017年6月4日12时3分第四 章计税成本的核算
本章主要对计税成本的核算进行规范，明确了计税成本对象的确认原则、计税成本项目内容、核算程序以及间接成本、公共成本的分配方法 2017年6月4日12时3分第五 章特定事项的税务处理
本章主要规范房地产开发企业联合其他单位合作或合资建房的税务处理 2017年6月4日12时3分第六 章附则
本章明确了该办法从1月1日开始执行，并明确12月31日以前外资房地产企业销售的未完工产品取得的销售收入的衔接办法 2017年6月4日12时3分第二部分：主要内容解析 一、收入确认的处理
二、成本、费用的扣除
三、计税成本的核算
四、特殊事项的处理
五、新老政策的衔接
2017年6月4日12时3分一、收入确认的处理 （一）收入确认的范围
（二）收入确认的时点
（三）视同销售
（四）销售未完工开发产品的所得税处理
（五）预租收入确认时点
2017年6月4日12时3分(一)收入确认的范围 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
《办法第五条》
关注代收代缴款：
纳入开发产品价内或由企业开票的，确认销售收入；
未纳入开发产品价内并由其他部门、单位开票的，作代收代缴款项，不确认销售收入。
2017年6月4日12时3分(二)收入确认的时点 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（注意：定金、订金和诚意金区别与处理）
2017年6月4日12时3分(二)收入确认的时点 3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 2017年6月4日12时3分(二)收入确认的时点 4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（注意：支付手续费不能直接冲减收入，应由受托方开据服务业发票作为费用列支 ）
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