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易居上海嘉城商业部分销售建议33PPT

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资料大小:17465KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2017/7/13(发布于上海)

类型:金牌资料
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文本描述
嘉城商业部分销售建议 .06.19 市场篇操作一个项目必须要了解它所处的外部市场环境,我们首先对本案所处板块商业市场进行简要分析 经过多年的发展,本案所处板块现有商业约4万㎡,未来规划建成商业约12万㎡(含本案); 从分布来看,板块内商业以曹安路为界,呈南北向分散排列;北向分布以大型商业嘉莲华购物中心、曹安新世界、晶铺一号和本案商业为主,南向分布以街铺为主; 目前在售商业项目:曹安新世界和晶铺一号 板块商业分布 本案地处江桥曹安路沿线,目前板块商业已经具备一定规模 注:曹安路东段(外环内)集中了大量专业市场,但是对本案商业定位影响较小,故不做分析 板块商业类别 商业类型——集中式商业中心+专业市场+沿街底铺 板块内商业类型齐全,业态丰富但档次较低 经营业态——零售、餐饮、娱乐、生活配套等 板块在售商业 【曹安新世界】 项目区位及四至范围: 该案位于曹安公路华江支路口 ,隶属江桥板块; 四至范围:项目东接嘉莲华商业广场,西靠嘉怡路,南靠曹安公路,北靠海蓝路,紧邻嘉城,西侧为嘉莲华商业广场(嘉怡路) 项目基本情况 板块在售商业 【曹安新世界】——大型集中式商业/统一经营、固定回报 市场表现——成交一般 营销模式——统一经营+固定回报 定位——一站式多功能休闲生活街区 优惠措施 项目采用的营销模式:固定投资回报+统一经营管理,具体为,5-8年统一经营管理期,前3年以7%的年投资回报直接抵扣房价;第4、5年以8%年投资率回报,收益期半年一次;第6-8年根据市场情况双方商定租金回报。目前已确定经营管理公司为欧沪生活广场管理有限公司,顾问公司为上海新世界娱乐有限公司 项目处于专业市场林立、居住区聚集的大曹安板块,板块内商业同质化竞争严重,区域补给型商业定位正好迎合了市场需求,同时使得区域板块商业业态趋于多样化、平衡化 去化情况:项目于08年12月开盘,共推出104套,面积合计14641㎡。目前累计销售68套,累计面积8593㎡,去化率约为61%。月均去化套数10-12套左右,月均去化面积约1432 ㎡。 1+2F价格水平:折扣房价后价格在21000万/㎡ 一次性付款99折(首付比例50%) 项目区位及四至范围: 该案位于曹安公路2080、2098号 ,隶属江桥板块; 四至范围:项目南靠曹安公路,北靠海蓝路,西侧为嘉莲华商业广场(嘉怡路),东面临近农民房 板块在售商业 【晶铺一号】 项目基本情况 市场表现——销售情况良好,市场认可度较高 营销模式——统一经营+固定回报(8%)+利润分成 定位——一站式儿童主题商场 优惠措施 项目采用的营销模式:固定投资回报+统一经营管理(房东+股东);具体为,10年统一经营管理期,前2年以8%的投资年回报直接抵扣房价,后8年的年投资收益是根据整个商场每年一定比例(比例未定)营业额*所购房价/总销售金额。 现在确定由上海江辉管理运营公司进行后期运营管理 项目定位于儿童主题式百货商场,差异化的定位思路,填补了区域商业市场空白点,避免了严重的同质竞争 去化情况:项目于6月初面市,共推出231套,面积合计10115㎡。目前累计销售140套,去化率约为60%。 成交价格:项目整体均价为25500元/㎡,其中,1F:38800元/㎡,2F:25000元/㎡,3F:13500元/㎡。 折扣后整体均价在22000元/平米 支付1万/套意向金客户,签约时1万元意向金转为3万元首付款使用; 一次性付款98折,贷款99折(首付比例50%) 板块在售商业 【晶铺一号】 ——差异化定位/小面积、低总价/统一经营、固定回报、利润分成 商业市场小结 目前板块商业已经具备一定规模,商业类型齐全,业态丰富;但档次较低,核心主题并不突出; 目前在售商业项目主要为曹安新世界和晶铺一号两个大型集中式商业,这两个项目都带有投资回报;其中晶铺一号以其小面积、低总价取得了不错的销售业绩; 目前区域商铺主力价格水平在2-2.5万元/㎡ 定位篇为本案商业寻找方向,为后续操作奠定基础 定位思路 我们为什么要造商业? 别人是怎么做的? 出发点 参考借鉴 本案商业定位 核心思路 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看