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是机遇与挑战并存的一年，全球经济低迷影响中国商业地产增长有限，投融资与并购压力不减。目前住宅开发备受宏观调控的冲击，相对住宅而言，商业地产受到的政策性影响较小，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型。商业地产的集团化开发和连锁经营逐步成为主流
随着国家扩大内需政策的实施，通过城市基础工程的建设和新区的发展，很大程度上拉动了商业、服务业的发展，并为商业地产的发展提供了有力基础，促进了商业需求日益增加。国外零售业已开始了在中国的抢滩战争。尽管全球房地产业和整体经济遭受金融危机的重创，包括北京在内的中国房地产市场陷入低迷，但就长远前景来看，伴随着国际零售业巨头纷纷进军中国市场，中国的商业地产发展空间无限广阔。北京作为中国的首都，集经济、政治、文化中心于一身，自然是商业地产崛起的重要城市。商业地产市场的繁荣让我们翘首以待
21世纪不动产商业地产作为专业的商业房地产、商业营销策划顾问公司，具备国内最强的系统营销策划模式和丰富的操作经验。作为业内的资深专家，依托全球性的平台，凭借着国际化的商业理念和对中国商业地产市场的深刻认识，21世纪不动产商业地产团队专注于为商业地产和投资型物业开发商提供最有价值的商业地产全程服务及投融资服务。我司现将——北京商业发展各项数据及特性分析公布如下
第一部分：白皮书制作背景介绍
一、商业地产白皮书发展历史
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔先生作为商业地产界知名的资深人士，带领专业的团队，凭借对商业地产敏锐的洞察力以及对各种商业业态的深入研究和丰富的实际操盘经验，于发表的《2002——北京市商业地产白皮书》受到了社会以及业内的高度肯定和广泛认可。继而，我们在此基础上潜心钻研，出台了《——北京市商业地产白皮书》
二、商业白皮书制作的目的和原因
商业地产作为房地产市场重要的组成部分在城市经济发展中的地位日趋显著。分析商业地产的发展现状，预测北京市商业地产未来的发展趋势，总结行业的发展规律，从而对商业地产的项目开发作出前瞻性的预测，对项目的运营提供有效的指导显得尤为重要，对行业研究的意义深远
21世纪不动产商业地产希望通过自身对北京市近几年商业市场跟踪研究分析，结合多年市场运作经验，分析总结近年来北京市商业地产市场的总体状况和区域特性，将自身的研究成果运用于实际的项目操作，以推动行业的发展，并对市场的良性发展作出应有的贡献
三、商业白皮书研究的范围和内容
（一）本次数据分析的范围及内容确定
本次白皮书数据分析的内容主体为——开盘，体量在5000平米以上的北京市商业地产项目
（二）分析时间段的确定
为了便于数据的比较和数量的有效性，我司将白皮书的分析范围时间段确定在——之间。通过对这一时段内北京商业地产的发展变化来对其特性进行深入研究，从而对未来发展趋势进行有效的展望
（三）所分析项目来源及数量的确定
本次白皮书的分析内容来源于21世纪不动产商业地产近年来所收集的北京商业楼盘数据，抽样的总数为324个楼盘
（四）所分析项目体量确定
由于目前北京商业的持续高温状况，使得许多项目不能代表城市商业发展特性（例如众多小型零售商业个体），对此，我司在进行分析之前对项目进行了筛选（主要筛选原则为项目商业体量），所分析的商铺体量均在5000平米以上
（五）所分析的商业类型划分确定
为了使分析更加明晰，我司将商业地产的物业类型和商业业态做了统一划分，将商业物业类型划分为传统百货商场、商铺、社区底商、写字楼配套、步行街、综合购物中心。按照商业项目建设规划情况，将商业物业分为待建、未建和已建、开业四种
四、商业白皮书的研究方法
（一）项目区域经济调研
宏观经济总量分析，对能够反映经济发展状况的主要社会指标，通过历年数据统计和分析，分析其变化趋势
宏观经济增长因素分析，从供需两方面来判断对经济增长的影响程度
区域未来经济走向分析，从经济、社会、城建等方面来分析区域发展规划对未来经济的影响
（二）市场基本预测分析
运用科学方法对房地产市场发展趋势以及关联的各种因素加以分析和预测，可以为地产项目制定发展战略服务，从而有效提高市场资源配置效率。我们在此主要采用定性分析和定量分析的方法对商业地产市场进行分析
1、定性分析
定性分析是通过对市场基础信息资料的收集，对市场的重要特征进行的分析预测
2、定量预测分析
移动平均法，市场的发展具有一定连贯性，市场随时间而发展变化的趋势
投入产出法，反应基础产业投入的变化对房地产业的影响，从而发现区域房地产业的发展趋势
预测模型法，将预测目标设定为一个实物量，对未来需求增量进行预测
第二部分：北京市商业地产外部环境总体分析
一、北京市商业地产总体环境PEST分析
（一）政策环境分析
1、政策
房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系
1）1月6日，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，根据《条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%—60%不等。
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