来自世界的想象 汇景公寓/写字楼市场定位报告
深圳亿百家房地产经纪有限公司 .05
项目印象项目印象
还是需要从项目属性说起
项目印象：河源最具升值潜力的CBD片区（CBD 新行政办事中心商业配套完善商务气质）
本项目地段价值毋庸置疑： 越王大道，贯穿城市南北的形象主干道； 中心区的核心功能区：市府、周边商业酒店、写字楼、商业街等
景观：客家文化公园
1.项目属性
报告前提
商务：
生活：希尔顿酒店河源商业中心
本项目3康体文化产业街
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广晟百货华侨城项目
6永和西路
建设大道
越王大道
中山大道
项目印象：河源“城市名片”（极佳的昭示性工建化的立面一览河源的最佳城市景观）
本项目地块城市属性清晰： 1、有较好景观资源，两面临路，地块方正； 2、相对于河源其他楼盘规模偏小，容积率高； 3、毗邻河源的重要干道——越王大道

高端定位，体现项目价值
中心 （区域价值）
唯一 （地块资源价值）
CBD,HILTON
项目印象：河源少有的投资性产品（18F公寓 / 24F写字楼）
公寓户型配比
写字楼
公寓
写字楼基本情况
HILTON
公 寓 篇
公寓篇PART1:市场竞争
未来，小户型和写字楼会集中在CBD片区，市场供应量大，竞争会非常激烈

1、市场分析 2、在售项目分析
1、目前，在售的小户型主要集中在新丰江两岸，代表楼盘为丽日中心城。 2、未来的小户型主要集中在CBD片区，预计公寓和写字楼将会陆续上市，竞争将会加剧

河源商业中心
华侨城项目
江泮花城
比华利山庄
丽日中心城
东方银座
未售
在售
雅居乐-博寓
存量分析
总货量
存量
112套
90套
江泮花城
总货量
存量
424套
233套
丽日中心城
总货量
存量
约424套
约174套
雅居乐-博寓
丽日中心城是目前河源小户型标杆，自12月份开盘以来，销售约191套，约12套/月，去货率45%。 江泮花城自12月开盘，公寓去货率19.6%，销售22套，平均4.5套/月； 雅居乐的小户型由于户型好，价格低，依托大社区大开发商品牌，销售速度是所有小户型中最好的1个； 东方比华利层高4.7米，由于位置较偏，销售速度一直不太理想

总货量
存量
已推出1396套
343套，未来还有约1000套
东方比华利
存量分析：目前市场上的公寓产品以丽日中心城和雅居乐为主

丽日中心城去货最快的是单身公寓和一房一厅，两房和三房去货速度相对较慢，说明客户关注去配套成熟度； 雅居乐博寓的区或速度最快的是小两房，说明相对于丽日中心城的客户，雅居乐博寓的客户群体更偏重于居家； 面积越小越受到地段、配套、生活便利等因素的影响，对以上因素要求越高。新项目——华侨城项目
占地面积：约4.6万平米 总建筑面积：约16万平米 物业形态：集高级公寓、写字楼及大型休闲广场为一体的商住小区新项目——河源商业中心
占地面积：约23.8万平米 总建筑面积：约80万平米 物业形态：集高级公寓、写字楼及大型休闲广场、风情步行街为一体的大型城市综合体 其中，一期总建面31万平米（15万平米为商业），包括购物中心、市民广场、商业街、步行街、公寓和展览馆工程 。丽日中心城江泮花城比华利山庄河源雅居乐花园——博寓在售项目——重要楼盘分析
【供应量】： 河源市小户型推出的货量特别少，主要是河源雅居乐花园持续慢节奏出货，有丽日中心城、江泮花城推出部分小户型，大户型还是主流。 【产品类型】：产品为单身公寓、1房、2房，主力面积在40-70㎡，产品同质化严重。 【营销手段】：除了丽日中心城因为地段原因是小户型中的标杆产品，雅居乐、江泮花城等的小户型均是所有户型中定价最便宜的，已达到快速出货目的。 【价格情况】：小户型一直是有这类资源楼盘的价格战促销户型，均在4000左右。 【销售情况】：成交趋淡，不管是首套还是投资客，在面积上都趋向100-120平米的小三房； 【客户情况】：如丽日中心城投资回报高的小户型多数客户是本地投资客户，用于出租、其他雅居乐等多数过渡自住客户购买，部分客户度假偶尔居住，但客户数量仍逐渐下降

价格明显低于大户型，客户量少
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