鲁能三亚湾游艇区教育科研用地与高三区商业金融用地项目
谨呈：海南鲁能广大置业有限公司
报告共分六大部分
本体分析
25亩地块项目开发方案研究
项目后期工作安排
Part. 4
70亩地块项目开发方案研究
Part. 3
三亚湾房地产市场研究
Part. 2
项目目标解析
Part. 1
Part. 5
Part. 6
三亚湾新城位于三亚湾海坡二线，占地6.8平方公里，紧邻凤凰国际机场，与市区相隔十公里的军事管理区
红塘湾
海棠湾
亚龙湾
大东海
三亚湾
市区
机场
三亚湾新城总体规划为包括游艇、高尔夫、度假养老、娱乐会展等多个主题的度假新城，未来与海坡一线、凤凰国际机场、凤凰镇等周边地区共同形成三亚城市副中心
A
B
C
游艇港湾社区 土地使用 －中低密度住宅为主，游艇码头附近开发度假酒店和部分高层公寓 娱乐设施 －游艇俱乐部、酒店 －主题餐饮、特色商街 －临海滨海生态公园
高尔夫绿地社区 土地使用 －高尔夫球场、分时度假、低密度住宅 娱乐设施 －高尔夫球场、酒店
美丽城度假社区 土地使用 －中密度住宅、中高密度住宅 娱乐设施 －美丽产业
常住和养老社区 土地使用 －中高密度住宅 娱乐设施 －地区级商业街 配套设施 －教育设施
安置区 土地使用 - 中高密度住宅，不会中密度 配套设施 －教育设施
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美丽Mall：开发项目包括水上运动园、影院、体育、酒店等项目，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到三亚的游客，成为旅游度假吸引点

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本项目的研究对象为游艇港湾社区的70亩教育科研用地和高尔夫三区的25亩商业配套用地
70亩地块规划技术指标: 用地性质：教育科研设计用地（C6） 用地面积：46600平方米 容积率：0.4 建筑密度：18% 限高：5层
25亩地块规划技术指标: 用地性质：商业金融用地 （C2） 用地面积：17147.97平方米 容积率：0.8 建筑密度：35% 限高：4层 停车位：≥300
70亩地块四至：道路交通
机场路
凤凰机场
地块临近机场，未来路网建成后与机场相距不足十分钟车程
新城路是未来城市主干道，20分钟直通市中心
规划社区道路可直通往海边
新城路
新城路
机场路
70亩地块四至：周边状况
新城路
机场路
高尔夫球场
度假别墅
游艇码头、别墅
帝王花园
地块与占地1800亩的高尔夫球场相聚不足500米
地块东侧的游艇、高尔夫双主题别墅即将动工
海航亚太国际会议中心
地块南侧为一线五星级酒店与高档独栋别墅度假社区
地块北侧规划为水系与度假别墅
地块西侧是规划中的游艇码头度假区
70亩地块现状: 地块平坦，已经经过初步平整，周边基础设施十分完善
东侧160亩地块
地块现状
新城路
规划社区路
地块平坦，已经过初步平整
东侧规划社区道路铺设完工
新城路建成通车
东侧160亩地块即将动工
25亩地块四至：道路交通
凤凰机场
机场路
陶然路
新城路
陶然路
相较70亩地块，与机场距离更近，更为便捷
陶然路与机场路直接连通
新城路
新城路15分钟直通市区
25亩地块四至：周边状况
地块距离海滩200余米，南侧一线为度假公寓和武警疗养院，无海景资源
椰风海韵
武警三亚疗养院
美丽城一期规划图
高尔夫三区规划图
北侧和西侧为高尔夫三区度假别墅
东侧为美丽城一期度假公寓
25亩地块现状：已经平整代建，周边度假物业均已动工
地块现状
北侧别墅工地
4米高差
地块已经平整，等待开工 北侧高尔夫别墅认筹结束，已经动工 东侧美丽城一期度假公寓已经开工 南侧与一线地块存在4米高差
报告共分六大部分
本体分析
25亩地块项目开发方案研究
项目后期工作安排
Part. 4
70亩地块项目开发方案研究
Part. 3
三亚湾房地产市场研究
Part. 2
项目目标解析
Part. 1
Part. 5
Part. 6
客户目标与限制性条件
客户目标
目标1：实现新城总体的快速滚动开发，增大今明两年开工面积， 保障两个地块在下半年顺利动工
目标2：实现地块市场价值最大化
25亩地块为商业金融用地，70亩地块为科研教育设计用地 两块地块规模不大，容积率较低，开发规模有限
限制性条件
客户语录： 新城今年将开发量将达到25.7万平米，明年开发量可能会达到15万平米 凯宾斯基的资本运作很值得鲁能学习，我们之前只会做住宅，快速回现，增值不高，实际上通过持有经营物业带来融资，一样是给我们带来了现金流，实现更高的价值

目标3：尝试资本运作，持有优质物业，改变企业盈利模式
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看